環(huán)球快消息!停牌!昔日千億房企藍光拉響警報

來源:鳳凰網(wǎng)

藍光,意為藍色火焰。

30多年前,在成都市西城區(qū)(以現(xiàn)在的青羊區(qū)為主體)蘭光汽車零配件廠的車間里,高溫淬煉出的藍色火焰隨處可見。執(zhí)掌這家企業(yè)的,是一個名為楊鏗的年輕人。上世紀80年代末,楊鏗從國企成都工程機械集團下海,創(chuàng)立蘭光汽配廠,以汽車發(fā)動機缸套起步。

1992年,楊鏗創(chuàng)立“成都蘭光房屋開發(fā)公司”,正式進軍房地產(chǎn)業(yè)。兩年后,他將公司名稱中的“蘭光”改為“藍光”。此后,城市化浪潮和房地產(chǎn)市場化改革紅利,使藍光獲得了近30年的穩(wěn)定發(fā)展期。藍光成為四川省最大的房地產(chǎn)企業(yè),不僅走向全國,還于2015年借殼登陸資本市場。


【資料圖】

2019年,藍光的銷售額首次突破千億,公司旗下的物業(yè)公司嘉寶股份也登陸資本市場。當年4月,藍光買下上海虹橋的一棟寫字樓,成立上??偛?。公司擴張?zhí)崴伲玫赜蛹みM。

2020年8月,“三道紅線”政策推出,房地產(chǎn)業(yè)去杠桿大幕拉開。但直到第四季度,藍光仍在高價拿地。

2021年,情況急轉(zhuǎn)直下。年初,藍光將嘉寶股份賣給碧桂園。5月起,穆迪、大公、中誠信國際、標普、東方金誠持續(xù)下調(diào)藍光評級;6月起,藍光開始出現(xiàn)股權被凍結的情況;7月14日,藍光出現(xiàn)債務違約,即俗稱的“暴雷”。

早在“暴雷”之前,藍光就開始折價出售旗下項目,其中不少優(yōu)質(zhì)項目被萬科獲取。但萬科無意在股權層面伸出援手。藍光還曾與融創(chuàng)、華潤、華僑城傳出合作消息,在四川省相關政府部門的斡旋下,藍光亦與四川省的部分國有企業(yè)洽談合作,但這些努力都沒有結果。

2022年以來,藍光在化解債務方面一直沒有實質(zhì)性進展,反而出現(xiàn)潰敗之勢。由于資金鏈緊張,公司旗下項目大量爛尾,不少陷入法律糾紛。2022年,藍光的銷售規(guī)模僅為49.36億元,滑落之快令人震驚。

因股票質(zhì)押違約,控股股東藍光集團所持股份屢遭凍結、拍賣或被動減持。截至2023年4月22日,藍光集團的持股比例已降至11.72%。63歲的創(chuàng)始人楊鏗,隨時可能失去公司的控制權。

投資者也開始失去信心。4月6日以來,藍光的收盤價連續(xù)20個交易日低于1元,從而觸及交易類強制退市的“紅線”。5月10日,*ST藍光(藍光發(fā)展)停牌,上交所將在15個交易日內(nèi)對藍光作出是否終止上市的“最終判決”。屆時,藍光很可能成為今年第一家從A股退市的房企。

此時距離藍光上市,僅過了8年的時間;距離藍光最高光的千億時代,更是僅有4年。

“黑馬”狂奔

雖然享受過多年的時代紅利,但藍光真正起速,是從2015年登陸資本市場后才開始的。2015年4月,藍光借殼迪康藥業(yè),在上交所掛牌上市。這一年,藍光的規(guī)模為183億元,是四川省最大的本地房企。

借助資本市場的力量,藍光快速擴張。2016年到2018年,藍光的銷售額分別為301億元、581.52億元、855億元,復合增長率超過50%,“黑馬”成色十足。2019年,藍光實現(xiàn)全口徑銷售金額1015.37億元,首次邁入“千億軍團”。

此時,藍光開始考慮強化組織能力,試圖通過架構調(diào)整,來適應千億規(guī)模帶來的新挑戰(zhàn),同時強調(diào)“利潤與規(guī)模并重”的高質(zhì)量增長。藍光制定的2020年土地投資總額上限為400億元——拿地銷售比不到40%,在當時屬于較為安全的區(qū)間。考慮到“三道紅線”政策于2020年8月出臺,藍光的這一策略顯得頗有先見之明。

但在執(zhí)行中,這匹“黑馬”開始脫韁狂奔。

從年初開始,藍光就在土地市場“大殺四方”。在不少地塊的爭奪中,藍光屢屢上演多輪鏖戰(zhàn)后虎口奪食的場面,令人側(cè)目。

2020年4月8日,河南南陽“G2019-95號地”現(xiàn)場拍賣,歷經(jīng)3個半小時、196輪激戰(zhàn),藍光以8.47億元的總價競得,刷新了南陽總價“地王”記錄,溢價率達到122.9%。

4月16日,江蘇省鹽城市以掛牌出讓一宗商住用地,經(jīng)過760輪競價,藍光以總價5.77億元競得,溢價率59%。

5月和6月,藍光先后在河南南陽、信陽拿下兩宗地塊,溢價率分別達到150.65%、148.54%。

6月,浙江省嘉興市秀洲新區(qū)的“2020嘉秀洲-016號地塊”迎來現(xiàn)場拍賣。歷經(jīng)約兩個半小時,經(jīng)過241輪角逐,最終以9.73億元被藍光競得,折合熔斷樓面價9125元/平方米,溢價率為34.1%。

8月,藍光擊敗中海,以7.93億元拿下在石家莊的首個項目,溢價率接近100%。

……

2020年,藍光共獲取土地60宗,拿地支出達到526.6億元,超出計劃上限三成以上。其中,不少地塊的樓面價接近同區(qū)域商品房銷售價格。

大手筆拿地的后果很快就顯現(xiàn)出來。一方面,拿地額度超出上限,不僅占用了當期現(xiàn)金流,也給后續(xù)開發(fā)帶來不小的資金壓力;另一方面,土地成本的上升,對項目利潤形成擠壓。

2020年,藍光房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的毛利率為21.06%,同比下降5.61個百分點。2021年和2022年,公司連續(xù)出現(xiàn)虧損。

事實上,藍光在2020年獲取的很多地塊,最終都折價賣出,以虧損的方式對業(yè)績形成拖累。一些質(zhì)量不佳的地塊,至今仍處于“爛尾”狀態(tài)。

隱藏的債務

這輪拿地對藍光的影響是決定性的。

2020年10月,在藍光發(fā)展與平安旗下公司合作的廣東佛山里水項目中,未能就一筆幾十億元債務的還款時間達成一致,且未兌現(xiàn)提前還款的口頭承諾。此舉導致藍光發(fā)展的信用受損,并被認為是藍光發(fā)展危機的導火索。該地塊正是于當年4月獲取,價格為22.17億元。

但在這背后,投資規(guī)模過大對資金鏈形成擠壓,有一套復雜的作用機制。

由于拿地超支,藍光不得不更多地舉債,來支付土地款并支持后續(xù)開發(fā)。但在資本市場,財務報表中的負債數(shù)據(jù)需控制在一定范圍之內(nèi),方可滿足相關的監(jiān)管要求。于是,藍光通過各種手段將債務做到表外,其中最常用的辦法為明股實債和關聯(lián)方借款。

2020年6月28日,寧波奉化區(qū)1宗宅地入市交易,經(jīng)過88輪競價,被藍光旗下的寧波藍億置業(yè)有限公司(寧波藍億)以總價12.05億元競得,成交樓面價為12050元/平方米,創(chuàng)奉化區(qū)的新高,溢價率49.7%。

企信寶的信息顯示,寧波藍億為寧波優(yōu)藍置業(yè)有限公司的全資子公司,后者曾是寧波藍光的下屬企業(yè)。當年7月30日,寧波藍億迎來一家股東“杭州承易企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)”,持股91%。通過層層的股權穿透可以發(fā)現(xiàn),這是杭州大家實業(yè)旗下的地產(chǎn)金融投資基金。寧波優(yōu)藍置業(yè)以股權出質(zhì)的方式為其提供融資擔保。9個月后,大家實業(yè)退出。

在該合作中,大家實業(yè)以股權的形式介入,但并未參與項目操盤,又很快退出,且藍光的區(qū)域公司通過股權擔保等方式保證收益。有從業(yè)者向21世紀經(jīng)濟報道指出,這符合明股實債的基本特征。

在藍光旗下的很多項目中,都有著類似的運作手法。由于上市公司藍光發(fā)展及其母公司藍光集團并未直接提供擔保,因此在上市公司的財務報表中,這些痕跡很難體現(xiàn)。

但這些操作會影響“少數(shù)股東權益”的變動,并造成藍光的少數(shù)股東權益和少數(shù)股東損益長期不匹配。2018年至2021年,藍光的少數(shù)股東權益占比分別為40.7%、50.9%、60.0%、80.4%,同期的少數(shù)股東損益占比分別為10.9%、17.0%、10.2%、3.6%,兩者占比不僅不對等,且有背離的趨勢。

分析人士指出,2018年到2020年,藍光仍在持續(xù)盈利中,但歸屬于“少數(shù)股東”的利潤多以債務形式被償還,因此雖然其在少數(shù)股東損益中占比偏低,但已是攤薄歸母利潤后的結果。2021年,藍光處于虧損狀態(tài),由于大部分“少數(shù)股東”已經(jīng)抽身而退,其在少數(shù)股東損益中的占比進一步下降,此時的多數(shù)虧損由藍光承擔。

在2019年的業(yè)績會上,時任藍光發(fā)展財務總監(jiān)的歐俊明曾否認藍光存在大筆明股實債的情況。但從可披露的工商信息可以看出,無論在之前還是之后,類似的做法都不少見。

向關聯(lián)方借款,同樣是藍光常見的融資方式。

杭州市蕭山區(qū)人民法院披露的一則案件信息顯示,2020年9月,建筑商浙江軒宇地質(zhì)工程有限公司向余姚市藍駿置業(yè)有限公司(杭州藍光旗下公司)出借1000萬元,期限為365天(后又延長半年),年利率12%,雙方簽訂了《保證金合同》。浙江軒宇地質(zhì)工程有限公司是一家建筑公司,與多家房企有過合作,藍光也曾是其合作方。

到合同約定的還款日期,藍光以資金來源有問題、利息約定過高、未提供足額增值稅發(fā)票為由,要求延遲還款。于是,浙江軒宇將藍光訴諸法庭,要求償還本金及利息。

最終,法院認定資金來源合法,利率未超過法定上限,且發(fā)票問題不構成延遲還款的合理理由,并判決藍光敗訴。

在藍光旗下的項目中,這兩種借款方式十分常見,并帶來了一定規(guī)模的表外債務。很多研究者指出,藍光的表外債務規(guī)模很難準確預估,但不在少數(shù)。且表外融資的成本通常在兩位數(shù)水平,高于銀行借款、發(fā)債等常規(guī)渠道,因此,藍光的實際壓力要比看上去更為嚴重。

動蕩與潰敗

若將狂飆式拿地歸結為藍光走向暴雷的主因,其背后推手則是管理的失控。

在規(guī)??焖贁U張的同時,如何建立與之相匹配的管理平臺,一直是房地產(chǎn)業(yè)的重要課題。有從業(yè)者認為,當企業(yè)邁上500億、1000億等重要臺階時,需要2-3年來調(diào)整管理架構,才能為下一個階段的穩(wěn)健發(fā)展蓄力。正因如此,房企很難無限制地快速擴張。

一位曾就職于藍光華東區(qū)域的人士向21世紀經(jīng)濟報道表示,2019年進入千億軍團后,藍光本希望“穩(wěn)一穩(wěn)”,做一些管理架構的調(diào)整,但當時的情況不允許?!耙皇鞘袌龊芎?,公司上下信心很足;二是公司的一些戰(zhàn)略動作,還是傳遞出擴張的信號?!?/strong>

該人士所說的“戰(zhàn)略動作”主要有二。2019年9月,藍光啟用上海總部。12月,在華東區(qū)域有深厚積累的遲峰從華潤加盟,擔任總裁。藍光起家于四川,在華東、華南、華北等重點市場的根基不深,也一直有深耕這些區(qū)域的想法。因此,這兩個動作傳遞出的“東進”信號頗為強烈。

事實上,遲峰加盟藍光,正是帶著調(diào)整管理架構和布局結構、使規(guī)模再上一個臺階的雙重使命。

上任伊始,遲峰曾公開表示,藍光在2020年夯基礎,規(guī)模保持在前30。2021年和2022年要加速,每年保持20%以上的增長。2022年藍光要做到1500億的規(guī)模,其中華東區(qū)域占400-500億。也即,在遲峰的規(guī)劃中,藍光也將有一年的調(diào)整期,但隨后仍會追求規(guī)模。

2020年初,藍光強調(diào)“強區(qū)域、精總部”,雖然對總部進行了精簡,但賦予區(qū)域公司更大的權限。此舉相當于為區(qū)域公司拿地開了“綠燈”。

“當時藍光有6大區(qū)域,中西部三大區(qū)底子好,業(yè)績有保障。華南、華北和華東負責做增量,壓力比較大,尤其是華東?!痹撊耸肯?1世紀經(jīng)濟報道表示,這種壓力促使藍光在這三個區(qū)域明顯提高了拿地強度。而出于競爭關系,其他區(qū)域也不甘示弱。

他還指出,在藍光的組織架構調(diào)整中,雖然合并了一些區(qū)域公司,但為了支持區(qū)域深耕,公司也招募了不少新人,其中不乏中層和高層管理人員。為了有項目可做,新員工也普遍傾向于快速拿地。

但在拿地過程中,無論是成都總部還是上??偛浚嘉磳^(qū)域公司形成有效的約束。前述人士稱,按照程序,獲取重要地塊是需要得到總部授權的,但在執(zhí)行中,很多程序都被省略了。一些高價地到底有沒有得到授權,“到現(xiàn)在也不清楚?!?/p>

事實上,在藍光總部,即便是職位最高、權限最大的職業(yè)經(jīng)理人,位置也不穩(wěn)固。

很長一段時間里,薪水高、壓力大、流動快,是藍光留給職業(yè)經(jīng)理人的主要印象。早在2016年,藍光就曾出現(xiàn)過包括副董事長張志成、董事會秘書蔣黎、常務副總裁張亦農(nóng)、副總裁羅庚等在內(nèi)的管理層大規(guī)模辭職。2018年,首席運營官魏開忠、董事任東川、董事李澄宇辭任,也讓業(yè)界側(cè)目。

遲峰上任前,藍光的總裁為張巧龍。張巧龍為藍光老臣,但僅擔任總裁兩年就被替換。

隨著張巧龍卸任總裁,藍光又迎來一輪高管離職潮。2020年4月,分管融資的副總裁王萬峰請辭,其在藍光任職的時間不足兩年。2020年11月,孟宏偉請辭董事一職。2021年2月,常務副總裁兼首席運營官余馳離職。2021年4月,副總裁何劍標離職。

遲峰在藍光的職業(yè)生涯也十分短暫。2021年7月5日,遲峰向藍光董事會提交書面辭職報告,距離其加盟藍光僅20個月。同時辭職的,還有首席財務官歐俊明。9天后,藍光暴雷。

關于遲峰的去職,藍光內(nèi)部眾說紛紜。有人認為,遲峰坐鎮(zhèn)上??偛?,是藍光有史以來權限最大的總裁,但既存在戰(zhàn)略誤判,又未能抓好管理,理應負主要責任;也有人認為,遲峰受多重勢力掣肘,無法真正施展才華,且藍光有不少高價地并非在遲峰的授權下獲取,他的去職,更多帶有“替罪羊”的意味。

無論真相如何,管理層的大規(guī)模變更,對公司士氣帶來了嚴重影響。2020年,藍光在職員工有19855人,到2021年已銳減至2791人。其中既是公司主動裁員的結果,也有不少員工主動離開。

2021年下半年以來,藍光要面臨化解債務、交付項目、應對訴訟等諸多事務。但在潰敗式的局面下,很多事情無人接手。

2022年5月,浙江省高級人民法院就寧波藍光借款糾紛一案作出判決,藍光敗訴。但因“公司下落不明”,法院只得發(fā)布公告,要求藍光限期領取裁定書。2023年4月,山東威海市中級人民法院公告稱,在一宗涉及藍光的借款糾紛案件中,“因聯(lián)系不到你們公司相關人員”,無法送達相關法律文書。近兩年來,在涉及藍光的很多訴訟中,“無正當理由沒有到庭”的情形并不少見。

誰的藍光?

早在暴雷之前,藍光就開始尋求自救,最初以出售項目為主。

2021年2月,藍光將以48.46億元將物業(yè)公司藍光嘉寶售予碧桂園。5月開始,藍光將位于無錫、寧波、重慶、成都、石家莊等多個城市的項目出售給萬科。相較于拿地價格,此番出售折價不少。

但萬科只對項目感興趣,無意在股權層面介入。

同一時期,融創(chuàng)、華潤、華僑城被傳出與藍光洽談戰(zhàn)略投資事宜,但最終沒有進展。21世紀經(jīng)濟報道還獲悉,在四川省相關政府部門的斡旋下,藍光亦曾與四川省的部分國有企業(yè)洽談合作,仍然未果。

2022年以來,藍光繼續(xù)推進保交樓、與金融機構洽談、制定化債方案、“精兵簡政”等常規(guī)工作。但最關鍵的債務重組和引進戰(zhàn)投,始終沒有實質(zhì)性進展。

同時,去年藍光將75.22億元的存量債務實現(xiàn)了展期,但相較于龐大的逾期債務規(guī)模,顯得無濟于事。截至2022年末,藍光的短期有息債務本息合計504.57億元,其中逾期的有息債務本金為331.22億元,而公司的貨幣資金賬面余額僅為27.47億元。至2023年4月,藍光的逾期債務規(guī)模已高達420.55億元。

隨著時間的推移,情況對藍光越來越不利。

過去幾年,控股股東藍光集團以其所持的上市公司股票作為擔保品進行質(zhì)押,由于違約,這些股票陸續(xù)被司法拍賣,并導致藍光集團被動減持。截至2023年4月22日,藍光集團持有藍光發(fā)展3.56億股,占總股本的11.72%。與2019年相比,下降了約35個百分點。

藍光集團的實控人為楊鏗。2021年6月,楊鏗辭任藍光發(fā)展董事長,其子楊武正接任。楊武正生于1995年,由此也成為房地產(chǎn)界第一位“90后”董事長。遲峰辭職后,楊武正又兼任公司總裁。

過去幾年,藍光的職業(yè)經(jīng)理人如走馬燈一般來來往往,但楊氏家族的控制權從未旁落。如今,這種控制權正變得岌岌可危。

早在2021年4月,楊武正就曾表示,會考慮在股權層面引入財務戰(zhàn)略投資者,但沒有考慮出讓上市公司的控制權。彼時,藍光尚未正式暴雷。一位知情人士向21世紀經(jīng)濟報道表示,2021年,在與潛在投資者的談判中,楊氏父子的確沒有讓出控制權的想法,這也在一定程度上導致談判未果。

此后,楊氏父子是否改變想法已不得而知。但到2022年,房地產(chǎn)業(yè)的流動性危機加劇,越來越多的房企陷入債務違約泥潭,以藍光的資產(chǎn)質(zhì)量和債務規(guī)模,在當時的并購市場已不占優(yōu)勢。

如今,藍光的控制權似乎已不再重要。若最終退市,藍光的融資渠道、品牌價值、人才吸引力都將嚴重受挫,即使公司最終度過危機,也很可能再無翻身機會。

且留給楊氏父子的工作并未完結。至2022年末,藍光仍有86個在建項目,在“保交樓”的政策導向下,這些項目的建設和交付仍是問題。同時,藍光在各地面臨的債務糾紛、合同糾紛、法律訴訟等,也需要足夠的時間、精力和智慧才能解決。

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