視焦點訊!遭恐慌性拋售!業(yè)績、銷售不算差,金地何以至此?

來源:杠桿地產(chǎn)

摘要:市場如同驚弓之鳥,真是一個有趣的時代(歡迎關注杠桿地產(chǎn))

撰文|桿姐&編輯|雯雯

詭異了,一個能提前償債,年內(nèi)再無到期公開債務的房企,債券近日卻遭遇恐慌性拋售。


(資料圖片僅供參考)

繼2022年10月18日、17日,金地集團多只債券大幅波動、大跌百分之四五十后,10月19日,該司的債券再次發(fā)生系列偏離估值較大的價格異動,一度觸發(fā)臨時停牌。

圖表來源|企業(yè)預警通(特此感謝)

在杠桿地產(chǎn)的印象中,金地集團算是地產(chǎn)界的好學生、乖寶寶,各項指標至少看上去也還行,怎么就發(fā)生這樣的事情?

現(xiàn)在地產(chǎn)公司真是驚弓之鳥,隨便一起事情、一個傳言,就可能導致股崩、債崩。

1、提前償債,年內(nèi)再無到期公開債務,債券卻持續(xù)崩

本周以來,圍繞金地集團債券的恐慌性拋售,似乎有愈演愈烈之勢。

10月19日,上交所公告披露:自2022年10月19日09時43分開始暫?!?1金地01”交易,自2022年10月19日15時27分起恢復交易。

“21金地01”10月19日上午交易出現(xiàn)異常波動,漲超33%,觸發(fā)臨時停牌。

截圖來源|上交所(特此感謝)

如上圖,類似臨時停牌情況,近日連續(xù)出現(xiàn)。

整個10月19日,金地集團相關債券偏離估值較大的價格異動多次。

在此之前,10月17日,金地集團美元債劇烈下挫,其中金地24年8月到期的美元債暴跌14美分至40/44附近,引發(fā)市場關注。

通過企業(yè)預警通杠桿地產(chǎn)看到,該筆美元債余額為4.8億美元,票面利率4.95%,到期日是2024年8月12日。

而且,這也是金地集團截至目前唯一一筆還沒到期的美元債。

接著10月18日,“21金地MTN003”、“20金地MTN004”、“21金地04”、“21金地MTN002”均跌超50%;

“21金地03”跌超28%,盤中二次臨停;

“21金地01”跌超20%,盤中臨停;

“16金地02”跌超13%,“20金地01”跌逾11%……

奇怪的是,下跌的原因,不僅杠桿地產(chǎn),我想多數(shù)人都是一頭霧水,并沒有聽說任何負面的消息。

這逼得金地集團10月18日發(fā)布“關于公司近期生產(chǎn)經(jīng)營情況的公告”。

公告披露,2022年內(nèi),公司已連續(xù)多次按期足額完成境內(nèi)外公開市場到期債券的兌付,其中包括兌付人民幣公司債券本息83.39億元、境外債券本息4.62億美元、中期票據(jù)本息15.76億元。

截至公告日,年內(nèi)已無需要償付的境內(nèi)外公開市場到期公司債券及中期票據(jù)。

在此之前的幾天,金地集團公告披露:

于2015年10月15日發(fā)行2015年公司債券(第一期)(以下簡稱“15 金地 01”),發(fā)行規(guī)模人民幣30億元,票面利率為4.18%,期限為7年期,附第5年末發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權和投資者回售選擇權。2020年回售結束后,15金地01本金余額為27.25937億元。

公司已于2022年10月13日將15金地01本息合計2,839,881,166.60元全額存入中國證券登記結算有限責任公司指定銀行賬戶。

對,提前償債。

2、不需要錢還是融資不順

企業(yè)預警通披露,截至目前,金地集團債券存量規(guī)模為416.01億元,有31只債券。

離岸債券方面,如上所述,金地集團僅存續(xù)1只美元債,存續(xù)規(guī)模4.8億美元,2024年8月12日到期。

如上文杠桿地產(chǎn)寫過,10月13提前兌付一筆債務后,2022年已無到期公開債務。

圖表來源|企業(yè)預警通(特此感謝)

同時,此前的公告披露,截至9月底,金地集團的銀行授信規(guī)模將近2700億元,剩余可用銀行授信規(guī)模將近1780億元。

其中,2022年獲得銀行新增授信額度超過200億元。截至上半年末,金地集團持有貨幣資金余額約648億元,其中能自由支配的資金比例超過70%。

看上去不缺錢。

根據(jù)說財貓此前的統(tǒng)計,截至2022年中,金地集團剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為67.89%,凈負債率57.76%,現(xiàn)金短債比1.55。

三道紅線全綠,看起來還不錯。

圖表來源|說財貓(特此感謝)

融資方面,很多媒體都注意到,2022年以來,金地集團僅在2月份發(fā)行一筆17億中票;

以及旗下金地商置7月以上海九亭金地廣場、北京搜狐網(wǎng)絡大廈為底層資產(chǎn),設立過一筆17億元資產(chǎn)支持專項計劃。

此外再無融資。

2022年上半年,金地集團籌資性現(xiàn)金流凈額為凈流出狀態(tài),凈流出52.76億元,再融資應該說還是有一定壓力。

圖表來源|東方財富(特此感謝)

近些月,市場傳聞金地集團計劃發(fā)行新的中期票據(jù),不過目前沒有看到實質(zhì)性動作。

2022年以來,監(jiān)管方面曾努力推動信用債、增信、擔保等方式為優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債,不過,其他部分房企多有發(fā)債,就金地集團動作不大。

原因是什么?

確實如金地集團公告所言,錢不缺,銀行授信有大把?

媒體注意到,金地集團2023上半年有近110億元公開債到期,一年內(nèi)到期的短期債務約420億元。

還有358億元的應付賬款,主要為應付建筑工程款及土地價款,且賬期在一年內(nèi)。

3、業(yè)績、銷售不算差,何以至此

金地集團公告披露,2022年9月,實現(xiàn)簽約面積110.7萬平米,同比上升12.78%;實現(xiàn)簽

約金額227.0億元,同比上升7.05%。

2022年1-9月累計實現(xiàn)簽約面積706.4萬平米,同比下降33.51%;累計實現(xiàn)簽約金額1630.8億元,同比下降28.69%。

雖說前9月銷售面積、金額都還是下滑的,但是9月的表現(xiàn)明顯向好,可以說比同行總體要好。

同時,無論什么榜單,金地集團前9月的銷售額都是穩(wěn)居前10名,起碼都是在8、9位左右。

另外不得不說,金地集團的融資成本是真的低,4點的多,不到5個點,和央企有得一拼。

問題來了,既然幾乎什么都不錯,為何會發(fā)生這樣的事情?

我們注意一個細節(jié),這2天金地集團相關債券的暴跌,似乎交易量并不大,幾萬塊、幾十萬元為主。

以這樣一個成交情況,就把一個大廠債券砸成了暴跌,是不是很有趣?

到底是驚慌失措,還是有人故意?

8月時,金地集團高層曾舉行一場有關投資人電話交流會,回應當時“股債雙殺”,也提到“表外”內(nèi)容。

一些合作項目,是和房企還是和金融機構合作,是否存在明股實債?若涉表外債務,市場有一些憂慮?

當時,金地集團高層在溝通會上強調(diào),表外項目只做開發(fā)貸,不做信托融資,表外融資用途專一,抵押物充分,風險可控。

但是少數(shù)股東權益大幅增長的情況,杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn),似乎也是存在的。

此外有媒體注意到,金地集團和很多房企一樣,截至二季度末,存貨也不低,超1800億元,去化、減值的風險至少還是存在的。

到底會怎樣,得看大行情。

對了,不久前的9月初,金地集團發(fā)布公告,大家人壽再度減持公司股票,持股比例已降至 5%以下。

2021年開始,大家人壽就開始大幅減持,作為金地集團的老股東、曾經(jīng)的二股東,從超20%的股份,到逐步減持到今天這個情況……

是股東自己的戰(zhàn)略考慮,是大家人壽對地產(chǎn)行業(yè)的前景判斷不樂觀,還是具體到對金地集團有擔憂?杠桿地產(chǎn)不得而知。

股債暴跌,這一年我們看太多,其中不乏優(yōu)質(zhì)企業(yè),市場如同驚弓之鳥,這一次輪到金地集團——“招保萬金”這樣的企業(yè)居然也會,真是一個有趣的時代。

本文未標注出處的財務圖表,均源自金地集團有關公告,特此說明并致謝

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標簽: 金地集團

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