獨(dú)家|碧桂園服務(wù)收購(gòu)中梁物業(yè)全部股份 中梁控股實(shí)控人楊劍為何急于變現(xiàn)?

來源:英為財(cái)情

財(cái)聯(lián)社(廣州,記者 陳業(yè))繼收購(gòu)藍(lán)光嘉寶、富力物業(yè)及彩生活核心資產(chǎn)后,物管行業(yè)“并購(gòu)?fù)酢北坦饒@服務(wù)再次出手。

2月12日,財(cái)聯(lián)社記者從不同渠道獨(dú)家獲悉,碧桂園服務(wù)已收購(gòu)中梁物業(yè)全部股份,目前雙方已簽署相關(guān)收購(gòu)協(xié)議。據(jù)知情人士透露,價(jià)格方面雙方均較為滿意。

據(jù)了解,中梁物業(yè)上市主體中梁百悅智佳并非中梁控股(02772.HK)旗下子公司,其實(shí)控人為中梁控股董事長(zhǎng)楊劍。

中梁百悅智佳于2021年4月29日首次遞表港交所,招股書于半年后失效。該公司于同年11月24日二度遞表,并于12月23日通過上市聆訊,但遲遲未在港交所敲鑼。

中梁百悅智佳第二次遞交的招股書顯示,截至2021年6月30日,其在管項(xiàng)目291個(gè),簽約管理項(xiàng)目508個(gè),覆蓋18個(gè)省、兩個(gè)直轄市及三個(gè)自治區(qū)的154個(gè)城市;在管建筑面積為3320萬平方米,超過半數(shù)來自中梁控股開發(fā)的物業(yè)。

招股書披露,2021年上半年,中梁百悅智佳收益為6.63億元,同比增長(zhǎng)207.3%;凈利潤(rùn)為1.06億元,同比增長(zhǎng)307.7%。

對(duì)于楊劍為何將已通過上市聆訊的物管企業(yè)轉(zhuǎn)讓出去,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,或與其急于變現(xiàn),為地產(chǎn)板塊解困有關(guān)。

最近一年,房企融資“三條紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策,重塑了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的格局。去年下半年以來,全國(guó)樓市成交急劇降溫,加之個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露引發(fā)全行業(yè)信用收縮,部分民營(yíng)房企流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張的狀況。

在此背景下,部分房企實(shí)控人開始變賣旗下物管企業(yè)“救急”,物業(yè)行業(yè)并購(gòu)潮涌。

同不少前幾年激進(jìn)擴(kuò)張的民營(yíng)房企類似,中梁控股目前的資金情況亦不容樂觀。今年1月28日,標(biāo)普將中梁控股的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”,其認(rèn)為,由于融資渠道收緊和銷售放緩,中梁控股在未來6個(gè)月面臨的流動(dòng)性壓力將越來越大。

“中梁控股匯出資金以償還1月份到期的2.5億美元高級(jí)票據(jù)之后,其在2022年仍有大約10億美元的海外到期票據(jù),主要集中在第二季度和第三季度,需要依靠?jī)?nèi)部現(xiàn)金流償還到期債務(wù)?!睒?biāo)普表示。

記者查詢獲悉,今年中梁控股到期美元債共有3筆,最早到期的是一筆發(fā)行規(guī)模為3億美元的票據(jù),將于5月11日到期,票面利率為8.5%。

而中梁控股實(shí)控人選擇將中梁百悅智佳全部股份轉(zhuǎn)給碧桂園服務(wù),或因雙方關(guān)系較為密切。招股書顯示,2021年3月30日,碧桂園服務(wù)與中梁現(xiàn)代服務(wù)(中梁百悅智佳的前身)訂立投資協(xié)議,前者通過附屬公司碧桂園物業(yè)香港以約2.4億港元的價(jià)格入股后者,成為中梁現(xiàn)代服務(wù)持股比例達(dá)6.24%的股東。

業(yè)內(nèi)人士分析,基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境,資本市場(chǎng)對(duì)物管企業(yè)的估值已有所降低,中梁百悅智佳如果選擇登陸港股,能否獲得理想估值存在較大不確定性。而楊劍選擇直接將中梁百悅智佳全部股份轉(zhuǎn)給碧桂園服務(wù),不僅能快速獲得資金,同時(shí)由于碧桂園服務(wù)已是中梁百悅智佳的戰(zhàn)略投資者,雙方在估值、流程方面更容易達(dá)成一致。

去年11月,碧桂園服務(wù)再次配售約80億港元。彼時(shí),一位接近碧桂園服務(wù)的知情人士表示,當(dāng)前市場(chǎng)存在很多機(jī)會(huì),碧桂園服務(wù)或是為潛在收并購(gòu)做資金上的準(zhǔn)備。

財(cái)聯(lián)社記者獲悉,碧桂園服務(wù)曾與奧園健康接洽,有意收購(gòu)?qiáng)W園健康物業(yè)板塊,但因交易條件未達(dá)成,其暫時(shí)退出了收購(gòu)事宜。此次碧桂園服務(wù)收購(gòu)中梁百悅智佳,在管面積將進(jìn)一步擴(kuò)大,有助于其實(shí)現(xiàn)5年?duì)I收超千億的目標(biāo)。

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