天天信息:2023年壓力不小,房企到期債務(wù)逼近萬億大關(guān)

來源:第一財(cái)經(jīng)

在過去的2022年,因流動(dòng)性承壓、債務(wù)壓力高企,諸多房企陷入違約境地。雖然新年已至,但償債壓力仍是房企面臨的一大關(guān)。


(相關(guān)資料圖)

據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù),2023年房企償債壓力較大,年內(nèi)房企到期信用債及海外債合計(jì)9579.6億元,相比上年多700億元,房企償債規(guī)模有增無減,其中信用債占比65.9%,海外債占比34.1%。

拆解開來看,今年一季度為房企償債高峰,1月、3月房企償債規(guī)模均超千億元,其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險(xiǎn)企業(yè)的到期債務(wù),占一季度到期債務(wù)的四成。此外,4月、7月房企債券到期規(guī)模也超千億元。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示,房企償債壓力較大,仍有可能發(fā)生債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)前房地產(chǎn)銷售還沒有明顯企穩(wěn)回升,部分房企受到融資支持有限,個(gè)別房企仍有可能發(fā)生債務(wù)違約。

過去一年,房企面對(duì)到期債務(wù)多以展期為主,全年通過交換要約重新上市的海外債余額為967.4億元,占全年到期余額的25.8%。在海外債市場(chǎng),多家房企主動(dòng)取消海外評(píng)級(jí),雖然降低了觸發(fā)交叉違約的概率,但也截?cái)嗔撕M馊谫Y渠道。

“根據(jù)‘金融16條’的指導(dǎo)原則,信用債可通過協(xié)商做出合理展期,境內(nèi)債償債壓力有望暫緩。從2022年情況來看,到期海外債以展期為主,但一季度到期的部分債券已經(jīng)歷一次展期,當(dāng)前面臨二次展期風(fēng)險(xiǎn),有較高的償還壓力。”中指研究院認(rèn)為。

房企償債壓力高企,但值得注意的是,行業(yè)融資已開始出現(xiàn)回暖趨勢(shì)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元,環(huán)比增加84.7%,同比增加33.4%。在11月多項(xiàng)優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺(tái)后,房企融資規(guī)模出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng),年內(nèi)首次單月融資規(guī)模突破千億。

在融資結(jié)構(gòu)方面,去年12月房企境內(nèi)債權(quán)融資833.44億元,環(huán)比增加82.8%,同比增加83.4%;境外債權(quán)融資26.32億元,環(huán)比增加626.8%,同比減少82.9%;資產(chǎn)證券化融資為77.67億元,環(huán)比增加87.3%,同比減少31.1%。

境外融資渠道仍然緊縮,當(dāng)月沒有房企境外發(fā)債,境內(nèi)發(fā)債主體則主要是中海、保利、招商蛇口等國(guó)企央企。從融資成本看,12月房企平均融資成本為4.34%,環(huán)比提高0.7pct,同比下降0.18pct。

2022年12月融資出現(xiàn)翹尾,歸因于政策支持力度加大。去年,監(jiān)管對(duì)房企融資的態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變,從交易商協(xié)會(huì)表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大“第二支箭”、央行及銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)“金融16條”、證監(jiān)會(huì)發(fā)布“新5條”支持房地產(chǎn)股權(quán)融資,房企融資環(huán)境發(fā)生歷史性轉(zhuǎn)變。

以最直觀的“第二支箭”為例,光大證券表示,截至去年12月31日,有8家房企披露申請(qǐng)“第二支箭”儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行,合計(jì)額度達(dá)1210億元。去年11月29日龍湖集團(tuán)融資支持工具首單成功發(fā)行后,美的、金輝、碧桂園及新城加速推進(jìn),優(yōu)質(zhì)民企合理融資需求得到有序支持。

股權(quán)融資的受益范圍則更加廣闊。光大證券表示,至少有31家上市公司公告股權(quán)融資事項(xiàng),已披露募資總額超360億元,資金用途包括保交樓、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等。涉及公司不僅包含國(guó)央企,也包括前期已出險(xiǎn)房企,還有部分國(guó)企利用定增為配套融資收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并表。

中指研究院認(rèn)為,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已為行業(yè)發(fā)展定下基調(diào),政策將繼續(xù)滿足項(xiàng)目交付、房企經(jīng)營(yíng)、并購(gòu)重組三方合理融資需求,保證融資覆蓋面的廣泛性;信貸、債券、股權(quán)三條主要融資渠道將繼續(xù)維持開放狀態(tài),保證融資資金的持續(xù)性,房企籌資端流動(dòng)性緊張問題將明顯改善。

值得注意的是,房企融資翹尾回暖,但銷售端并未沖上高峰。億翰智庫表示,12月市場(chǎng)“翹尾”并未如期出現(xiàn),各城環(huán)比上行并不顯著。當(dāng)下,經(jīng)濟(jì)和就業(yè)修復(fù)尚需時(shí)日,行業(yè)政策仍有空間,政策落實(shí)也需要時(shí)間,今年市場(chǎng)大概率呈現(xiàn)弱復(fù)蘇,一線及核心二線城市有望率先企穩(wěn),三四線恢復(fù)或較為緩慢。

中指研究院表示,需求端修復(fù)、拉動(dòng)銷售回款才是根本之道。房企要抓住當(dāng)前融資窗口期,根據(jù)自身情況積極對(duì)接資金供給方,更要借助融資力量拉動(dòng)銷售端,推動(dòng)經(jīng)營(yíng)端流動(dòng)性回暖,從根本上解決流動(dòng)性問題。調(diào)控在供給側(cè)發(fā)力的同時(shí),如果針對(duì)需求端進(jìn)行改善,房企則有望在經(jīng)營(yíng)端也快速實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性回暖。

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