李嘉誠(chéng)之后 香港樓市再爆“深水炸彈”!內(nèi)地也傳重磅信息 五大啟示力促市場(chǎng)企穩(wěn)?

來源:券商中國(guó)

李嘉誠(chéng)之后,香港樓市又有大新聞!


(資料圖片僅供參考)

據(jù)星島日?qǐng)?bào)消息,英資置地公司罕有放售中環(huán)交易廣場(chǎng)第3座全幢甲廈,每方呎叫價(jià)3.8萬港元,索價(jià)達(dá)160億港元,成為近年來中環(huán)區(qū)罕見的大手放盤。據(jù)悉,這幢大廈樓高33層,總樓面約430802方呎,此外項(xiàng)目提供120個(gè)車位。

此前,李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)以低于同區(qū)一手房售價(jià)超過二成的低價(jià),發(fā)售油唐新項(xiàng)目132伙單位,最低能290萬港元成交,創(chuàng)下了香港市區(qū)一手房呎價(jià)7年來新低,引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注。那么,香港樓市究竟發(fā)生了什么?

今天,內(nèi)地樓市亦傳出重磅信息。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道,8月,一場(chǎng)由高層召集京滬廣深主官的會(huì)議即將召開,主題關(guān)乎房地產(chǎn)相關(guān)政策如何調(diào)整優(yōu)化。房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn),中國(guó)經(jīng)濟(jì)就能企穩(wěn),這一直是外資的觀點(diǎn)。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn),匯率、股市、物價(jià)等皆可穩(wěn)。中泰證券認(rèn)為,復(fù)盤日本戰(zhàn)后兩次地產(chǎn)危機(jī)和政策應(yīng)對(duì),有五點(diǎn)啟示可供參考。

李嘉誠(chéng)之后的又一重磅消息

在經(jīng)歷疫情等因素沖擊之后,香港商廈市場(chǎng)持續(xù)走弱。更為奇怪的是,值此空置率創(chuàng)歷來新高之際,還有外資減持,意欲出售旗下貴重的核心甲級(jí)寫字樓。近日,多間發(fā)展商接獲由一間外資行推介的實(shí)盤,英資置地公司放售旗下交易廣場(chǎng)第3座全幢,樓高33層,每方呎叫價(jià)3.8萬港元,以總樓面約430802方呎計(jì)算,意向價(jià)達(dá)160億港元,項(xiàng)目還提供120個(gè)車位。該筆放售成為近年來中環(huán)區(qū)罕見的大手放盤,引發(fā)市場(chǎng)矚目。英資置地公司母公司為怡和策略。怡和早于上世紀(jì)末宣布遷冊(cè),撤出香港轉(zhuǎn)往新加坡上市。

有香港中介代理強(qiáng)調(diào),這是“極珍罕放盤”,鼓勵(lì)發(fā)展商“勇于試價(jià)”,除了香港大型發(fā)展商外,內(nèi)地金融機(jī)構(gòu),以及外資基金亦是目標(biāo)客。事實(shí)上,多家內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)一直有意在中環(huán)核心區(qū)尋找全幢甲廈,建立旗艦大本營(yíng)。此次放售為他們提供了進(jìn)駐中環(huán)的絕佳機(jī)會(huì)。

此外,香港中介代理指出,2019年初的商廈高峰期,該大廈呎租最高達(dá)170港元,當(dāng)時(shí)難有大面積空置,用戶很難找到心儀的目標(biāo)。即便經(jīng)過3年疫情,該大廈出租率目前仍然高逾90%,租盤主要集中在低層單位,其中6樓及7樓全層面積約10707方呎,意向呎租為128港元。

但近期,整體投資市場(chǎng)趨于平靜,商廈市況見慘。根據(jù)世邦魏理仕資料顯示,上半年整體空置率提升0.4個(gè)百分點(diǎn),目前處于15.7%水平,屬于歷史新高。

市場(chǎng)人士指出,盡管今年以來,中環(huán)區(qū)表現(xiàn)較其他地區(qū)有優(yōu)勢(shì),不過,區(qū)內(nèi)恒基旗下The Henderson,以及長(zhǎng)實(shí)旗下的長(zhǎng)江集團(tuán)中心2期,將于今年內(nèi)落成,2個(gè)項(xiàng)目合共提供約100萬方呎樓面,推出預(yù)租以來反應(yīng)慢熱,亦可見甲廈前景面臨前所未有的新挑戰(zhàn)。

長(zhǎng)實(shí)于2017年11月以402億港元出售中環(huán)中心權(quán)益,為香港歷來最大宗物業(yè)成交,交易涉及中環(huán)中心的75%業(yè)權(quán),包括約122萬方呎寫字樓及商鋪樓面,成交呎價(jià)約3.3萬港元。

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)上周以低于同區(qū)一手房售價(jià)超過2成的低價(jià),發(fā)售油唐新項(xiàng)目132伙單位,最低290萬港元能成交,創(chuàng)下香港市區(qū)一手房呎價(jià)7年來新低,更低于同區(qū)二手房?jī)r(jià)格。此事引發(fā)全網(wǎng)熱議。很多人認(rèn)為,這給香港樓市帶來了一定沖擊,要相信李嘉誠(chéng)的眼光和嗅覺。

內(nèi)地亦傳出重磅信息

針對(duì)樓市的持續(xù)低迷,內(nèi)地今天早上亦傳來重磅信息。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道,8月,一場(chǎng)由高層召集京滬廣深主官的會(huì)議即將召開,主題關(guān)乎房地產(chǎn)相關(guān)政策如何調(diào)整優(yōu)化。上個(gè)月,住建部部長(zhǎng)倪虹在一個(gè)座談會(huì)上表示要大力支持剛性和改善性住房需求,并具體提到三項(xiàng)措施:降低首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、認(rèn)房不認(rèn)貸等。該座談共有8家企業(yè)參會(huì),分別是中海、華潤(rùn)、萬科、龍湖、中國(guó)建筑、中建科技、南通四建和麥田,涉及開發(fā)商、建設(shè)方、中介。隨后,各地都有一些政策出臺(tái),北京、深圳、廣州、上海也都有表態(tài),但并未見具體政策細(xì)則。

早在七月初,券商中國(guó)就報(bào)道過,當(dāng)時(shí)有傳聞稱,8月份大概率要取消息“認(rèn)購(gòu)又認(rèn)貸”政策,所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”,通俗地說便是“認(rèn)本地的房,認(rèn)全國(guó)的貸”,名下有房以及全國(guó)范圍內(nèi)有過貸款,再買房都算二套。目前仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的十余個(gè)城市中,北京的力度最嚴(yán),二套房首付比例最高可以達(dá)到80%、房貸利率可以高達(dá)5.25%,多年來在抑制投資炒房乃至減少換房交易頻率上效果顯著。

分析人士認(rèn)為,取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策,對(duì)于改善性住房需求會(huì)有較大的刺激作用。而且,從目前的情況來看,“炒房風(fēng)潮”已然退去,此前的調(diào)控目的已經(jīng)達(dá)成。另一方面,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的確面臨很多現(xiàn)實(shí)問題,比如,雖然一、二線城市政府將提出更多政策的信號(hào)已經(jīng)非常明顯,但目前絕大部分熱點(diǎn)一、二線城市依然未實(shí)施實(shí)質(zhì)性政策。如果僅是利率調(diào)整或公積金相關(guān)政策微調(diào),難以激發(fā)購(gòu)房者的欲望,樓市依然難言回暖。

五大啟示

房地產(chǎn)是影響國(guó)計(jì)民生的支柱行業(yè),它的波動(dòng)尤其是步入下行周期時(shí),通常會(huì)引起廣泛關(guān)注。據(jù)券商中國(guó)記者了解,目前的外資最看重的便是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)可以出臺(tái)重磅措施,力促企穩(wěn)。在他們看來,只有房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn),經(jīng)濟(jì)參與者的信心才能真正回升。

二戰(zhàn)后日本出現(xiàn)過兩次地產(chǎn)危機(jī),分別在1974-1977年和1991-2009年,兩次的觸發(fā)因素迥異,影響范圍和程度截然不同,也采取了不同應(yīng)對(duì)舉措。

中泰證券認(rèn)為,日本房地產(chǎn)危機(jī)能夠給我們帶來五大啟示。

第一,根據(jù)觸發(fā)因素不同,地產(chǎn)危機(jī)至少有兩類:一種是由外生沖擊引起的收入和經(jīng)濟(jì)下行,傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng);另一種則是,房地產(chǎn)行業(yè)陷入內(nèi)生困境,通常是經(jīng)濟(jì)周期、金融周期與地產(chǎn)周期的共振,地產(chǎn)步入長(zhǎng)周期下行。外生沖擊引發(fā)的地產(chǎn)危機(jī),影響時(shí)間較短,影響范圍也相對(duì)更小。但當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)陷入內(nèi)生困境時(shí),往往伴隨著地產(chǎn)金融化,面臨經(jīng)濟(jì)增速下臺(tái)階、地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整等中長(zhǎng)期的困境,需要很長(zhǎng)時(shí)間才能真正解決。

第二,兩種類型的地產(chǎn)危機(jī)有著不同的政策應(yīng)對(duì)方式。外生沖擊引發(fā)的地產(chǎn)危機(jī),往往可通過需求擴(kuò)張政策來解決,包括降低房貸利率、促進(jìn)收入增長(zhǎng)等手段;而房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)生困境,通常還伴隨著金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)增速下臺(tái)階與行業(yè)調(diào)整,在金融風(fēng)險(xiǎn)出清之前,經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)可能難有趨勢(shì)性好轉(zhuǎn),政策重點(diǎn)在于加快不良資產(chǎn)處置與完善金融監(jiān)管體系。

第三,危機(jī)應(yīng)重防范,宏觀政策應(yīng)靈活適度,避免大起大落。

第四,中長(zhǎng)期看,房地產(chǎn)需求取決于適齡人口規(guī)模、城鎮(zhèn)化率水平、經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)率等因素,政策也應(yīng)注重改善人口、城鎮(zhèn)化以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)等中長(zhǎng)期因素。

第五,系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)背后往往有深層次的原因,當(dāng)房地產(chǎn)高度金融化后,金融體系改革是房地產(chǎn)走出內(nèi)生困境的重要舉措。

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(文章來源:券商中國(guó))

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