大魚財經(jīng)|碧桂園怎么了?時隔一年,從“穩(wěn)健”到巨虧450億

來源:新黃河客戶端

8月11日下午,碧桂園官微發(fā)布管理層致歉,將“化危機為生機,鍛造更健康的碧桂園”。但大部分投資者對碧桂園的道歉并不買賬,回過頭看,“三、四線及更低線城市投資比例過大”或許是其遭遇“成立以來最大困難”的根本原因。

10日晚,碧桂園在港交所發(fā)布盈利警告和內(nèi)幕消息公告,預(yù)期上半年度凈虧損約人民幣450億元至550億元,正承受階段性的流動壓力。受此影響,11日開盤,碧桂園跌幅達(dá)14%,股價跌破1港元。


【資料圖】

今年31歲的碧桂園計劃“從哪里跌倒就從哪里爬起來”,并提出四條自救舉措。這些舉措真的能扭轉(zhuǎn)困局嗎?

時隔一年,巨虧450億元

截至2023年6月30日,今年上半年碧桂園預(yù)期半年度凈虧損介乎約人民幣450億元至550億元。相比之下,2022年上半年碧桂園凈利潤約19.1億元。

碧桂園分析,預(yù)計凈虧損主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降,物業(yè)項目減值增加;以及外匯波動造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

從大環(huán)境來看,碧桂園認(rèn)為,自2021年以來,行業(yè)步入了前所未有的困難時期,多重不利因素疊加,導(dǎo)致行業(yè)銷售和公開市場融資面臨嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)。

2023年1–7月,碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售金額人民幣1408億元,同比下降35%,較2021年下降61%;7月單月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額人民幣121億元,連續(xù)第四個月環(huán)比下降,同比下降60%,較2021年下降78%。

一年前,碧桂園發(fā)布2022年中報時,使用了“可喜”“穩(wěn)健”“財務(wù)水平良好”等說法。半年后,碧桂園總裁在新年致辭中雖提到堅持立足自救、外尋支持,但仍信心滿滿地表示其“穩(wěn)健、誠信和努力得到了監(jiān)管層、計容機構(gòu)的首肯,融資渠道保持暢通,并已獲得逾3000億元意向性綜合授信支持?!碑?dāng)年,碧桂園累計交付近70萬套房屋,交付量高居行業(yè)榜首。

碧桂園已成立31周年。在2022年的總裁新年致辭中,碧桂園曾提到該公司當(dāng)年在《財富》世界500強榜單居第138位,排名連續(xù)6年攀升。今年8月2日最新的榜單中,碧桂園已滑落至第206位。

8個月來,除了緊盯碧桂園月度運營數(shù)據(jù)的投資者,外界很難知曉碧桂園如何陷入今天的境地。直至8月8日上午,市場消息傳出,碧桂園兩只美元債持有人尚未收到8月7日到期應(yīng)付票息,碧桂園站上風(fēng)口浪尖。

新黃河·大魚財經(jīng)記者梳理近幾個月碧桂園的營運數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),4月至7月合同銷售金額分別為226.9億元、182億元、160億元和120.7億元。“麻煩就麻煩在,7月的權(quán)益銷售額大降,只有120億了。8月估計差不多,這樣碧桂園現(xiàn)金流壓力就開始緊張了?!币幻顿Y者計算認(rèn)為,碧桂園需要權(quán)益200億每月的銷售額才能維持收支平衡。

碧桂園到底欠了多少錢?2022年年報的數(shù)據(jù)顯示,公司總借貸余額為2713.1億元,凈負(fù)債率降至40%,是十年來的最低值。

今年4月初,摩根大通證券、中金公司等13多家券商對碧桂園進行研究,多數(shù)認(rèn)為該公司前景樂觀,其中8家作出買入或增持評級,預(yù)測今年碧桂園凈利潤10元至96億元不等。因此,碧桂園突然預(yù)告今年上半年虧損逾450億元,令很多投資者大跌眼鏡。

圖源網(wǎng)絡(luò)

“三、四線及更低線城市投資比例過大”

面對行業(yè)整體極端困難的局面,碧桂園曾千方百計展開自救。

竭盡全力保障公司現(xiàn)金流安全,以“最小代價,最大價值”為目標(biāo),加快銷售回款和應(yīng)收債權(quán)回收,積極拓展融資,努力盤活大宗及難去化商業(yè)類沉淀資產(chǎn)。

但年報數(shù)據(jù)顯示,碧桂園分別在佛山、張家口、蘭州等地獲取低溢價率的土地,截至2022年末集團權(quán)益可售資源仍有約9555億元。

碧桂園最大限度削減支出,以銷定產(chǎn),嚴(yán)控?zé)o效產(chǎn)能、壓降各項非核心非必要的經(jīng)營支出;加強費用管控,除剛性費用外,其余費用盡量適用歸零原則;精簡組織架構(gòu),高管帶頭降薪,嚴(yán)控銷管費用,銷管費用占收入比例自2017年到2022年連續(xù)6年下降。

2022年,碧桂園大股東為公司提供無息無抵押借款50.55億港幣,在最新的公告中,這一數(shù)字更新到為66億元。碧桂園稱,上市至今,控股股東及其家屬已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持公司折合約386億港元且從未減持股票。

自救的第四種方式是全力做好保交付、保信用工作。2022年及2023年上半年,碧桂園連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司分別交付房屋近70萬套和27.8萬套,2023全年預(yù)計總交付近70萬套房屋。

碧桂園認(rèn)為,由于市場整體尚未回暖,行業(yè)絕對規(guī)模下降,資本市場信心修復(fù)尚需時間,公司整體經(jīng)營壓力有增無減,導(dǎo)致2023年上半年預(yù)計出現(xiàn)較大虧損,特別是受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響,公司賬面可動用資金持續(xù)減少,出現(xiàn)了階段性的流動壓力。

“公司管理層進行了深刻的反思,雖然對本輪市場調(diào)整周期有預(yù)判,但對市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計不足,未能及早做出更有力度的應(yīng)對措施,未能洞見房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,對三、四線及更低線城市投資比例過大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險的認(rèn)識不夠深刻、化解行動不夠及時有力?!边@段話被碧桂園同時用在公告和致歉信中。

2022年,碧桂園賣出的房子中,有60%位于三、四線城市。截至當(dāng)年12月31日,碧桂園可售貨值中98%位于常住人口超50萬的縣市。

在雪球網(wǎng),一名投資者表示,碧桂園的問題本質(zhì)上是被過去的盲目擴張模式反噬,是對資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)中核心資產(chǎn)質(zhì)量的檢驗,“三、四線及更低線城市投資比例過大”是其最終倒下的根本原因,當(dāng)熊市來臨,這些資產(chǎn)最先失去流動性。持有類似想法的投資者不在少數(shù),碧桂園高杠桿快速擴張,“起于縣城,敗于縣城。明知縣城價值不高,還大力加碼投資?!?/p>

未來12-18個月內(nèi)巨額債務(wù)到期

在公告中,碧桂園打算“從哪里跌倒就從哪里爬起來”,將堅守責(zé)任、全力自救,采取有力有效的措施,努力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局。

全力以赴保交付,這是樓市的安全底線,是公司最重要的企業(yè)責(zé)任,亦是全體員工高度共識的目標(biāo)。公司將通過落實主體責(zé)任、??顚S?、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式,切實保障全國范圍內(nèi)項目的運轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù),兌現(xiàn)對業(yè)主的承諾。

對這項措施,投資者心里打了個問號,若參考其他房企的情況,碧桂園下半年或許很難再賣出房子,供應(yīng)商也不敢接碧桂園的業(yè)務(wù)了。買了碧桂園房子的房主擔(dān)憂能否順利交房,在巨大的資金壓力下,交房質(zhì)量能否得到保障。

碧桂園打算積極化解階段性流動壓力,將與各持份者溝通,并考慮采取各種債務(wù)管理措施,以保障公司的未來長遠(yuǎn)發(fā)展,為各持份者保存價值、維護利益。

化解流動性壓力的舉措,是公告中最值得關(guān)注的部分,“這種語調(diào),和其他房企進行債務(wù)展期的描述比較像了。接下來,如果看到碧桂園和供應(yīng)商、信托、金融機構(gòu)談?wù)蛊冢酥凉_債務(wù)談?wù)蛊?,要有心理?zhǔn)備?!辈糠滞顿Y者已經(jīng)做好了碧桂園債務(wù)展期的心理準(zhǔn)備。

碧桂園的自救方式還包括保障經(jīng)營有序開展。碧桂園認(rèn)為,目前集團凈資產(chǎn)充足、土儲充裕,截至2022年年底,凈資產(chǎn)約人民幣3096億元,總權(quán)益可售資源約人民幣12083億元,其中已獲取的權(quán)益可售資源約人民幣9555億元。

這些可售資源將來會打幾折?這是目前投資者較為關(guān)切的問題。

1992年成立的碧桂園,已三十而立,自稱“遇到了自成立以來最大的困難”。碧桂園表示,將充分用好“民營經(jīng)濟31條”“金融16條”等有關(guān)政策,既立足當(dāng)前,協(xié)調(diào)各方資源,全力以赴保交付、保運營;又著眼長遠(yuǎn),穩(wěn)妥推進各項經(jīng)營策略和風(fēng)險化解措施,保障公司可持續(xù)健康發(fā)展,維護投資者的合法權(quán)益。

11日傍晚,碧桂園管理層在微信公眾號發(fā)文,向客戶、投資者及合作伙伴致歉。碧桂園管理層期待“給公司一些時間”,他們將“變壓力為動力、化危機為生機”。留言中,多數(shù)客戶期望碧桂園兌現(xiàn)承諾。但也有人認(rèn)為,碧桂園的致歉不夠真誠,是為了博取同情。

11日,據(jù)第一財經(jīng)報道,碧桂園已經(jīng)在籌備債務(wù)重整,近期有望啟動相關(guān)程序,該公司已聘請中金為財務(wù)顧問,主導(dǎo)重整事宜。這并未改變碧桂園股價下滑的趨勢,截至當(dāng)日收盤,碧桂園跌5.77%,報0.98港元/股。令投資者剛到失望的是,從7月31日至8月12日,10個交易日內(nèi)碧桂園股價下跌了42%,近乎腰斬。

8月3日,國際評級機構(gòu)穆迪投資者服務(wù)公司已嗅到碧桂園的危機。當(dāng)天,穆迪將碧桂園的公司家族評級從“Ba3”下調(diào)至“B1”,評級展望保持“負(fù)面”。穆迪高級副總裁KavenTsang表示,下調(diào)評級反映了穆迪的預(yù)期,即碧桂園的信用指標(biāo)和流動性緩沖將會減弱,原因是其合同銷售額不斷下降,融資渠道仍然受限,以及未來12-18個月內(nèi)到期的巨額債務(wù)。

此外,穆迪還認(rèn)為,由于低線城市疲弱的經(jīng)營環(huán)境和資本市場的波動,碧桂園在未來6-12個月內(nèi)穩(wěn)定其不斷下降的合同銷售和恢復(fù)融資渠道的能力存在不確定性。

新黃河記者:杜林 編輯:杜亞慧

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