環(huán)球精選!地產(chǎn)央企找錢忙

來源:經(jīng)濟(jì)觀察報

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶?編輯 張雅楠?臨近年底,王璞工作的某央企區(qū)域公司為找錢發(fā)愁,根據(jù)集團(tuán)要求,每年投出去和收回來的資金,需要實現(xiàn)一定比例的動態(tài)平衡,“今年由于銷售差,還有一定的資金缺口”。

一年來,大量出險民營房企項目停工,交付延期。而由于安全性較高,今年前10個月,部分國央企銷售金額同比率先回正。但在機(jī)遇面前,國央企同樣面臨巨大挑戰(zhàn)。


(資料圖片)

王璞所在公司的難題即是其中之一,而且,在房地產(chǎn)市場下行階段,降價促銷也擠壓了盈利空間,“利潤下滑的問題幾乎無解”,王璞說。

即便在房地產(chǎn)市場好的時候,對國企和央企背景的房企來說,類似的煩惱也有,但解決方法很多,包括出售項目股權(quán)、項目增資擴(kuò)股及處置相關(guān)資產(chǎn)等,甚至將勾到的土地轉(zhuǎn)讓給第三方。但在2022年,很多措施行不通,國央企不得不采用類融資的方式完成回款,甚至開始廣泛使用信托、資管計劃等以往少用的非標(biāo)融資手段。

11月下旬,王璞所在公司與一家信托公司合作,為成都的房地產(chǎn)項目募集一筆不到4億元的信托計劃,成都項目公司股東方有SPV構(gòu)架,信托計劃通過認(rèn)購有限合伙企業(yè)的LP份額,將資金注入項目。

信托產(chǎn)品發(fā)售介紹顯示,未來主要通過利潤分配或盈余資金分配的方式獲得投資收益,同時,項目公司作為借款人將按約定償還股東借款。

有類似操作的央企并不在少數(shù)。11月22日,“長安權(quán)-某長安城股權(quán)投資集合資金信托計劃”完成第18期發(fā)行,該筆信托計劃募資1.96億元,期限30個月,資金主要用于受讓和新認(rèn)購深圳市明誠悅安股權(quán)投資基金合伙企業(yè)的份額,最終投向為鼎安置業(yè)49%股權(quán),鼎安置業(yè)為一家大型央企旗下綜合體的項目公司。

11月24日,“長安權(quán)-某股權(quán)投資1號集合資金信托計劃”完成最新一期募資,該筆信托計劃募資總額2.5億元,期限為2年,自11月初發(fā)行以來,已經(jīng)發(fā)行了五期。

該筆信托計劃募集資金最終投向是某央企在西安的住宅項目。今年8月,該央企在西安2.8億元獲得58.4畝土地,平均樓面價5152元/平方米,項目包括12.7萬平方米住宅。

交易結(jié)構(gòu)顯示,該信托計劃與西安云谷杰創(chuàng)科技發(fā)展有限公司共同成立西安飛新巨宇咨詢有限公司作為SPV,其中信托計劃出資99%。SPV將資金用于受讓廈門辰灝持有西安中尚璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%的股權(quán)。

西安中尚璟為項目的拿地主體及項目公司,該央企持股60%,廈門辰灝持有40%股權(quán),廈門辰灝為該央企母公司旗下資本公司管理下的一個合伙企業(yè)。這次發(fā)行信托計劃的資金,除了用來替換廈門辰灝的投入,剩余作為項目開發(fā)建設(shè)資金。

與上述三類不同,另一家央企出售旗下項目45%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)的交易已經(jīng)掛牌,將在11月底正式交易。據(jù)了解該項目的人士透露,合作方已經(jīng)敲定,為項目資金提供方,掛牌是為了履行確權(quán)程序。

今年6月,該央企以29.34億元取得絲路軟件城地塊,樓面價超過1.2萬元/平方米,總建筑面積超過32萬平方米,目前該地塊即將動工。

對央企這類操作,王璞表示,雖然是一種類融資的操作手法,但本質(zhì)是股權(quán)投資,而非傳統(tǒng)意義上的明股實債,“明股實債需要母公司為融資做擔(dān)保,但央企不可能為第三方公司擔(dān)保,這是國企央企的紅線,沒人敢碰”。

以往,由于國企和央企的融資成本較低,在實際業(yè)務(wù)操作中,極少涉足信托、資管等形式的融資方式,包括龍湖等民營房企也多以銀行和債券融資為主。

包括王璞在內(nèi)的多個房地產(chǎn)及金融人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),2021年下半年以來,國企和央企開始普遍涉足非標(biāo)融資,“除了中海等少數(shù)央企暫時還沒有碰,大多數(shù)的央企和國企都有做相關(guān)業(yè)務(wù)”,王璞表示。

選擇

國企和央企一向以融資成本低而著稱,財報顯示,2021年中海、保利、華潤和招商蛇口等房企的融資成本均在5%以內(nèi);2022年上半年更是普遍降至4%以內(nèi)。

但從上述幾筆信托計劃的收益來看,普遍成本較高。其中王璞公司的信托計劃收益是7%-7.7%,“這幾乎是信托成本的底線了,再低就很難募到資了”,一位信托公司的人士表示。

上述信托計劃中,王璞公司的成本是最低的,某長安城股權(quán)投資計劃設(shè)置的收益是8%-9.2%,其中投資3000萬元以上的客戶還可以拿到40%的浮動收益;某股權(quán)投資1號集合資金的預(yù)計收益是8%-8.9%,外加50%的浮動收益。

一家房企的融資負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),雖然信托計劃的預(yù)計收益不等于實際收益,也不能與融資成本直接掛鉤,但信托計劃的收益主要來源于所投資的項目,對項目方而言,即為成本構(gòu)成部分。

其進(jìn)一步表示,在當(dāng)前市場形勢下,房地產(chǎn)項目利潤普遍較低,這些信托計劃設(shè)置的收益率已經(jīng)超過項目利潤率,“信托不會等到項目結(jié)算,中途會通過各種方式退出,拿到收益”。

信托計劃從項目退出的方式主要有提前分配利潤、償還股東借款、共同提取盈余資金等,一般項目結(jié)算期長達(dá)兩到三年,信托計劃期限普遍不會超過三年,多數(shù)會選擇在結(jié)算前退出。

在上述房企融資人士看來,央企和國企使用信托計劃,這一訊號本身就不同尋常。為什么不用低成本資金,反而用成本更高的信托?

從信托計劃投入項目的用途來看,多數(shù)是用來“替換原股東投入”或“股東超額投資”部分,也就是說,這部分資金最終將回流到集團(tuán)總部,而包括開發(fā)貸在內(nèi)的低成本融資,由于對用途有嚴(yán)格的要求及監(jiān)管,無法作為“回款”被提取到總部層面。

該融資人士表示,“央企和國企對資金進(jìn)出要求較為嚴(yán)格,項目用信托計劃是為了應(yīng)付總部的資金壓力,說明集團(tuán)的資金也很缺”。

王璞的說法印證了該融資人士的判斷,他說,目前,央企和國企做的信托計劃是一種介于非標(biāo)融資和股權(quán)投資之間的類融資。“對投資方來說,是一種融資行為;但從我們企業(yè)角度來看,就是股權(quán)投資”。

由于項目銷售和資產(chǎn)處置無法滿足總部回款要求,區(qū)域和項目只能通過各種方式完成門類繁多的指標(biāo)考核。

王璞稱之為“找錢”,這種找錢分為兩個主要途徑:一種是處置資產(chǎn),即通過大宗交易出售商辦、商鋪、車位及存量住宅;二是為項目引入小股東,既可以是談好的合作方,也可以是資金方。

雖然會降低項目權(quán)益,甚至降低項目利潤,但企業(yè)似乎沒有更多的選擇,尤其是“現(xiàn)在樓市不好,資產(chǎn)也不好處置,只能找資金方,雖然是飲鴆止渴,但沒有別的選擇”。

挑戰(zhàn)

央企和國企通過各種途徑找錢,一方面源于良好的信用狀況,雖然集團(tuán)沒有提供任何擔(dān)保,但多數(shù)信托公司愿意投給國央企開發(fā)或開發(fā)的項目。

另一方面也源于SPV運用,將信托計劃與央企自身風(fēng)控進(jìn)行有效結(jié)合。一般情況下,信托計劃無論通過什么方式投向項目,除了股權(quán)及股權(quán)質(zhì)押外,還需要有母公司甚至實際控制人的擔(dān)保。

對第三方擔(dān)保一向是國企和央企的紅線,被明令禁止。也就是說,某種意義上而言,央企和國企并不具備明股實債的先天條件,所以只能在股權(quán)投資上面尋找可能性,而SPV解決了這一難題。

信托計劃先獨自或與第三方成立有限合伙企業(yè),構(gòu)建起SPV,SPV以投資人身份參與投資項目。實際操作中,從信托計劃到項目公司有三層及多層股權(quán)構(gòu)架,上層涉及偏融資類,而下層則偏股權(quán)投資。

王璞透露,信托計劃以股權(quán)投資及股東借款方式投入項目,未來通過利潤預(yù)分配和償還股東借款方式回收。這兩種資金回收方式是信托計劃收益率的重要保證,“當(dāng)然也有虧損的可能,并不是包賺的”。

不過上述房企融資人士表示,主要看信托計劃進(jìn)入的目的,如果是純粹的股權(quán)投資,一般是項目竣工交付后統(tǒng)一結(jié)算;只要是中途退出的,理論上都可以視為融資行為,“只要是融資行為,收益一定是事先約定好的”。

一般情況下,央企和國企對資金有嚴(yán)格的投放和回收要求,“假如我的投收比是1:4,今年投出1個億,必須要收回4個億,至于怎么收回是另一回事,但這個硬指標(biāo)到年底是必須要完成的”,王璞說。

也就是說,偏融資類的信托計劃會一定程度擠壓項目的整體利潤,雖然暫時解決了回款,完成了總部指標(biāo)考核要求,但由于信托計劃存在,使得未來結(jié)算時,項目面臨利潤壓力。

而且,今年為了加大銷售和回款,國央企降價促銷力度普遍大于民企,同樣吞噬了項目利潤。王璞坦言,未來兩三年內(nèi),央企和國企會普遍面臨盈利壓力,“現(xiàn)在只能考慮如何度過眼前的難關(guān),未來的困難以后再想辦法”。

王璞感嘆,過去即便是賣得不好,通過處置資產(chǎn)甚至賣地,基本都可以超額完成任務(wù),但今年市場差,處置資產(chǎn)和賣地同樣困難。在不得已的情況下,才會引入資金方,“可見情況確實很差”。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉,2021年下半年以來,某頭部央企協(xié)同母公司旗下的資本集團(tuán),共同設(shè)立40多個有限合伙企業(yè),其中多數(shù)投向了該央企開發(fā)的房地產(chǎn)項目,部分資金已經(jīng)開始從項目退出。

標(biāo)簽: 信托計劃

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