美元債暫停還,內(nèi)債按期兌付!“小碧桂園”搞什么?

來源:杠桿地產(chǎn)

摘要:能否度過寒冬(歡迎關(guān)注杠桿地產(chǎn))


【資料圖】

撰文|桿姐&編輯|雯雯

盡管全國很多人的生活受到極大影響,房企銷售依舊不見回暖,但房地產(chǎn)行業(yè),乃至經(jīng)濟(jì)生活各方面,開始感受到2022年以來最大的誠意。

“防控20條”、“金融救市16條”、系列重要國際會面及外訪……很多朋友,包括杠桿地產(chǎn)都認(rèn)為,只要認(rèn)真執(zhí)行,2023年初,地產(chǎn)也好,經(jīng)濟(jì)也罷,有望迎來一定反彈,至少觸底有望而不是繼續(xù)下沉。

不過,春天之前的寒冷也是劇烈的。

能不能熬過這個寒冬,對于部分房企來說,本身是一個問題。

有“小碧桂園”之稱的浙系房企中梁控股,近期似乎成為困難中的困難。

日前(2022年11月13日),該司發(fā)布公告:

暫停支付本公司境外債務(wù)項下所有應(yīng)付的本金和利息。

聘請國泰君安國際擔(dān)任財務(wù)顧問及盛德律師事務(wù)所擔(dān)任法律顧問,協(xié)助本公司與境外債務(wù)持有人進(jìn)行透明的對話。本公司及其顧問團(tuán)隊將與境外債務(wù)持有人共同探討一切可行選項以尋求整體解決現(xiàn)有的境外債務(wù)困境,確保本公司的長遠(yuǎn)未來,維護(hù)所有持份者的利益。

中梁控股往昔的高杠桿、跨越式發(fā)展,到底為其今天的經(jīng)營和財務(wù)處境埋下了什么,能否度過寒冬?杠桿地產(chǎn)今天詳細(xì)談一談。

1、美元債:還了不少,但真的沒辦法再守時還款

在這份公告中,中梁控股做了披露,該集團(tuán)有息負(fù)債總額,由2021年末的約人民幣(貨幣單位下同,不再贅述)402.0億元,降至2022年三季度末的285.8億元。

具體來說,境內(nèi)有息負(fù)債總額約為199.6億元、境外有息負(fù)債總額約為86.2億元。

公告說,這是根據(jù)未經(jīng)審計的集團(tuán)管理帳目。

中梁控股作了介紹,從2021年7月開始,該集團(tuán)主要以自有資金,向境外債權(quán)人歸還或回購合共超過12億美元本金及利息的境外債券或貸款。

于2022年5月及6月,分別完成兩輪對2022年5月票據(jù)、2022年7月票據(jù)的交換要約——杠桿地產(chǎn)解釋一下,簡單說就是成功展期,暫時緩解境外債務(wù)的壓力。

不過截至此次公告之日,該司的境外債務(wù)(包括境外優(yōu)先票據(jù)和私募貸款)的未償還本金合

共約美元11.8億(約人民幣86.2億)。

其中境外優(yōu)先票據(jù)的未償還本金合共約美元9.3億(約人民幣67.9億),境外私募貸款的未償還本金合共約美元2.5億(約人民幣18.3億)。

按照公告披露,中梁控股近期有兩筆即將利息到期的境外優(yōu)先票據(jù):

1)本公司發(fā)行的于聯(lián)交所上市的2023年4月到期12%優(yōu)先票據(jù)(“2023年4月票據(jù)I”,ISIN: XS2386495100)的未償還本金總額為200,000,000美 元, 其項下一筆金額為12,000,000美元的利息于2022年10月17日到期應(yīng)付。本公司有30天寬限期支付利息。截至本公告日期,本公司尚未支付相關(guān)款項。

注意,利息高達(dá)12%,且實際已經(jīng)到期,只是有30天寬限。但馬上30天寬限期也要到了,還是兌付不了。

2)本公司發(fā)行的于新加坡證券交易所有限公司上市的2023年4月到期8.75%優(yōu)先票據(jù)(“2023年4月票據(jù)II”,ISIN: XS2476291062)的未償還本金總額為224,224,517美元,其項下一筆金額為8,011,317.77美元的利息于2022年10月15日到期應(yīng)付。本公司有30天寬限期支付利息。截至本公告日期,本公司尚未支付相關(guān)款項。

這一筆好一點,利息8.75%,當(dāng)然嚴(yán)格說資金成本也不便宜。這筆款項亦有30天寬限期,但是同樣在發(fā)該公告前,也是即將到期,未付。

所以,才有了這個公告。

中梁控股訴苦說,其一直倚賴其內(nèi)部現(xiàn)金資源,并從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外償付義務(wù)。現(xiàn)

在絕大部分貨幣資金受到地方政府的政策規(guī)定,必須在指定的銀行賬戶作嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管以確保在建物業(yè)的完工。

按現(xiàn)在的情況,即使該司竭盡全力,可用于支付境外債務(wù)的資金仍持續(xù)受壓,預(yù)期短期內(nèi)無法產(chǎn)生履行目前和日后境外債務(wù)所需之足夠現(xiàn)金。

說這些的目的,自然是說不會在寬限期內(nèi)支付2023年4月票據(jù)I及2023年4月票據(jù)II的到期應(yīng)付利息。

不過還好,至少發(fā)公告之前,中梁控股稱未收到任何關(guān)于2023年4月票據(jù)I及2023年4月票據(jù)II的相關(guān)債務(wù)持有人就加速還款發(fā)出的任何通知。

這個信息,可能潛臺詞是有做溝通。

正如文初杠桿地產(chǎn)所寫,中梁控股已經(jīng)聘請了專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助對話、溝通。能否解決債務(wù)困境,我們拭目以待。

2、內(nèi)債:為何按期兌付

說起來,上述兩筆到期需要支付的,僅僅是美元債利息,并不是本金,絕對數(shù)字要說也不算非常大。

可是,怎么幾百萬美元、千萬美元的利息就付不出?這就和當(dāng)下的大背景分不開。

1)如公告所言,2021年中以來,中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了重大變化,部分的民營房企陸續(xù)暴露流動性問題,融資困難。

2022年初以來,中國房地產(chǎn)行業(yè)情緒與經(jīng)營及融資環(huán)境持續(xù)惡化。民營房企的融資持續(xù)減少,更發(fā)生多宗負(fù)面信貸事件,加上從嚴(yán)的疫情管控措施影響需求、購房者情緒持續(xù)低迷,房地產(chǎn)銷售普遍下跌。

同時如上文所述,絕大部分貨幣資金受到地方政府的政策規(guī)定,必須在指定銀行賬戶作嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管以確保在建物業(yè)的完工。

不過這或許并非原因的全部。

2)外債利息付不出,國內(nèi)的債務(wù)償付方面卻是正常的。

中梁控股官方微信號2022年11月7日披露,已按期完成“長城嘉信-中梁地產(chǎn)購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃”的全部本金及預(yù)期收益兌付和分配。至此,中梁控股境內(nèi)公開債務(wù)已全部還清。

根據(jù)報道,該資產(chǎn)支持專項計劃于2020年11月6日在深交所掛牌發(fā)行,計劃管理人為長城嘉信,托管行為民生銀行。

總發(fā)行規(guī)模3.4億元,其中優(yōu)先A發(fā)行規(guī)模1.8億元,債項評級AAA;優(yōu)先B發(fā)行規(guī)模1.4億元,債項評級AA+;次級發(fā)行規(guī)模0.2億元。

這就有趣,外債利息和本金決定暫停,國內(nèi)的債務(wù)卻還了——其實這樣的情況,在很多房企身上都相似上演過。

隨著歐美的持續(xù)暴力加息,歐美資金的無風(fēng)險利率動輒都好幾個點了,加上國內(nèi)房企的銷售和信用狀況,本來就沒有可能再發(fā)美元債。

3)對于多數(shù)我國房企來說,業(yè)務(wù)重心也在國內(nèi),監(jiān)管和未來融資的主要來源,也是國內(nèi)。因此集中有限的資金還內(nèi)債、保交付和日常運(yùn)營,才能維持國內(nèi)的信用。

這對于國內(nèi)再融資、正常銷售都是前提。

從年初開始,相關(guān)部門就在想辦法給民營房企增信,以發(fā)債,當(dāng)然效果不是很好。隨著“金融16條”的發(fā)布,或許局面有一定改善。

恰好,11月初,中國銀行間市場交易商協(xié)會“第二支箭”延期擴(kuò)容,由央行再貸款提供資金支持,預(yù)計可提供約2500億元民營企業(yè)債券融資。

目前,龍湖、新城控股和美的置業(yè)已確認(rèn)為首批受益于“第二支箭 ”計劃的發(fā)行人。

中梁控股自然是不想錯過。相關(guān)報道也基本確認(rèn)了這一點。

不管成不成,國內(nèi)債務(wù)該還的還了,保住國內(nèi)的信用,才能看到再融資的希望。中梁控股不傻,門清著啦。

3、經(jīng)營、銷售壓力極大

經(jīng)營、銷售承壓,這是不用說的,但是杠桿地產(chǎn)也不能不說吧。一個房企維持運(yùn)作靠什么,第一就是比較正常的銷售,然后可以順利借錢。

通過這兩方面,才能保證現(xiàn)金流不斷。

此前,借錢的路是被堵得要死不活。不僅如此,杠桿地產(chǎn)上文所述,動不動還面臨償債危機(jī)。那么,更加凸顯銷售的重要。

問題是,銷售又非常不好,韭菜越來越少,觀望、不炒、沒錢……

我們可以看到的最新財報是2022年中報。2022上半年,中梁控股實現(xiàn)營收223.4億元,同比下滑32.10%。

同期,實現(xiàn)毛利37.75億元,同比下滑44.74%。

歸母凈利潤4.38億元,雖然下滑了68.28%——起碼還有一點利潤,不少房企已經(jīng)是虧損。

當(dāng)然,毛利率下滑得是很厲害的。2021上半年還有20.8%,如今下降到16.9%。

主要由于期內(nèi)交付的物業(yè)項目的平均售價相對有關(guān)土地收購成本較低所致。

至于凈利率,由2021年同期的7.84%,降至3.84%。

2022上半年,杠桿地產(chǎn)看到,中梁控股的融資收入(主要是銀行利息收入)按年減少約59.2%,僅7930萬元——幾乎就是融不到啥錢了。

而融資成本按年上升約4.6%,2.17億元。

根據(jù)最新的銷售快報。

2022年10月,中梁控股合約銷售(連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售)金額約55億元,合約銷售面積約51.2萬平米。同期合約銷售均價約10700元/平米。

2021年同期銷售金額為122億元,合約銷售面積約117.5萬平米。

這下滑幅度可以想見。

2022年前10月,累計合約銷售(連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售)金額約576億元,累計合約銷售面積約558.4萬平米。

2021年同期,累計合約銷售1433億元,累計合約銷售面積約1167.9萬平米。

對了,2022年前10月,合約銷售均價約10300元/平米——2021年同期該數(shù)字為12300元/平米,也就是價格降低了。

到底是結(jié)構(gòu)原因,還是主動降價促銷?

中梁控股在公告中說,2022年前10個月,該司交付合計總建筑面積約500萬平米、約5萬套的物業(yè)單位。

該集團(tuán)正持續(xù)采取措施加快境內(nèi)銷售及現(xiàn)金回款,提高經(jīng)營效率、控制風(fēng)險及節(jié)約成本。

能交付是好事,祝浙系大亨中梁控股好運(yùn),希望這個寒冬可以挺過去。

本文未標(biāo)注出處的財務(wù)圖表,均源自中梁控股有關(guān)公告,特此說明并致謝

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標(biāo)簽: 中梁控股

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