當(dāng)前滾動:民營房企熬過冬天?

來源:金角財(cái)經(jīng)

原創(chuàng)首發(fā) | 金角財(cái)經(jīng)(ID: F-Jinjiao)

作者 | 林石


【資料圖】

房地產(chǎn)好像有救了。

剛剛過去的一周,原本只剩半條命的民營房企們,股債都迎來了久違的大漲。

碧桂園、龍湖的股價(jià),迅速從底部上漲了3倍,旭輝的股價(jià)從底部上漲接近4倍,創(chuàng)下一天上漲72%的記錄。

債市也沒落后,旭輝、龍湖、碧桂園、金地的多個(gè)地產(chǎn)債漲幅都超過20%——這已經(jīng)是本周的第二個(gè)臨停潮。對比9月以來跌跌不休的局面,可謂是打了個(gè)翻身仗。

11月8日,交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)文表示,將推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具(第二支箭”),支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資,金額達(dá)到約2500億元。

隨后,“金融16條”、“銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”繼續(xù)跟進(jìn),市場驚呼“房地產(chǎn)政策底到了”,“軟著陸可期”。

如果算上之前公布的6000億房地產(chǎn)專項(xiàng)貸款、2000億保交樓專項(xiàng)借款等等的支持政策,今年宣布用來支持房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)超過萬億。

先不說究竟有多少能到民營房企手上,好歹這份誠意是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

這一次,會成為拯救房地產(chǎn)行業(yè)的定海神針嗎?

第二支箭

先說說這2500億是怎么回事。

最早是2018年,針對當(dāng)時(shí)部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題,人民銀行會同有關(guān)部門,從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合,支持民營企業(yè)拓展融資。

其中債券渠道的支持,就是“第二支箭”

官方解釋是:“由人民銀行依法向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供初始資金支持,委托其按照市場化運(yùn)作、防范風(fēng)險(xiǎn)原則,為經(jīng)營正常、流動性遇到暫時(shí)困難的民營企業(yè)發(fā)債提供增信支持?!逼渲羞€提到,條件成熟時(shí)可引入商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司資金自愿參與,建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制。

要換做以前,這壓根和房企就沒多少關(guān)系。

一是,這三支箭強(qiáng)調(diào)的是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)算不算實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒蓋棺定論呢;二是,2018年的房企們,還真不稀罕這玩意。

這不暴雷潮一來,民營房企們大都泡水里了嘛,“2500億”才成了救命的稻草。

數(shù)據(jù)截至11月10日

“第二支箭”的應(yīng)用早有案例,那就是6家示范房企。

今年5月的時(shí)候,碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企,獲準(zhǔn)通過信用保護(hù)工具的方式發(fā)行人民幣債券。后來又陸續(xù)增加了遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股和金地集團(tuán)。

所謂“信用保護(hù)工具”,包括了信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋合約(CRMA)、信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證(CRMW)等。更直接的方式,就是監(jiān)管機(jī)構(gòu)找來的中債信用增進(jìn)公司,它將對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?!薄?/strong>

總之就是房企放心飛,有人來兜底。

5月,龍湖先后發(fā)行規(guī)模為5億元公司債、4.02億元供應(yīng)鏈ABS;碧桂園與美的置業(yè)隨后跟進(jìn),碧桂園發(fā)行5億元公司債,美的置業(yè)發(fā)行規(guī)模為10億元。

8月,龍湖發(fā)行規(guī)模15億元人民幣的中票;9月,美的置業(yè)發(fā)行規(guī)模10億元人民幣的中票,新城控股發(fā)行規(guī)模10億元的中票......

首批示范房企成功發(fā)債39.02億,圖片來源:焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

僅中債增通過直接擔(dān)保方式成功發(fā)債的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到83.68億。

11月初,交易商協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會又聯(lián)合中債增進(jìn)公司,找來21家民營房企開了一次座談會。會上明確中債增進(jìn)公司將繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度。

其中龍湖、美的、新城、、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)等企業(yè)已經(jīng)在推進(jìn)第二輪增信發(fā)行項(xiàng)目,金輝、雅居樂等民營房企則是在“積極準(zhǔn)備中”。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道報(bào)道,此次增信發(fā)債涉及金額約200億元。

至于這一次的2500億,據(jù)外媒報(bào)道,僅龍湖集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)這三家就已經(jīng)分別有200億元人民幣、150億元人民幣和50億元的債券額度。

另外還有一點(diǎn)是,交易商協(xié)會的文章提到,這次的“第二支箭”還包括了以“直接購買債券”的形式支持民營企業(yè)發(fā)債融資。

感動,太感動了。

不救不行

民營房企們估計(jì)很想背一回《出師表》:此誠危急存亡之秋也。

因?yàn)閷?shí)在太難搞錢了。

雖然說,今年宣布用來支持房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)超過萬億,但對民營房企來說基本很難起到作用。

2000億保交樓專項(xiàng)借款,目的是防止項(xiàng)目爛尾,對于深陷流動性危機(jī)的房企來說,只能說聊勝于無。6000億房地產(chǎn)專項(xiàng)貸款,民營房企本來拿地和銷售就少,無論是開發(fā)貸還是按揭貸都很難得到支持,最后又變成國企、央企們拿了大頭。

發(fā)債的對比更明顯。

據(jù)中指院數(shù)據(jù),2022年1-10月,房企信用債發(fā)行總額為4003.9億元,其中民營房企發(fā)債規(guī)模占比僅為5%左右。

總共也就200億上下,里面還包括了中債增擔(dān)保下才發(fā)行的80多億。

這里還必須再提一嘴中債增的背景。中債增成立于2009年,由銀行間交易商協(xié)會聯(lián)合中石油、國網(wǎng)英大、中化股份、北京國有資本、首鋼集團(tuán)、中銀資產(chǎn)等聯(lián)合發(fā)起成立,是國內(nèi)首家信用增進(jìn)公司。

在這次被拉過來為“示范房企”背書之前,中債增的客戶名單上基本就是地方城投公司。

找來中債增的原因也很明顯,如果沒有這種“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”,真沒有幾家民營房企的債券能成功發(fā)行。

至于海外債就更不用說了,兩個(gè)字——躺平。

除了富力奇跡般地完成了467億元的境內(nèi)外債務(wù)展期以外,大多數(shù)房企面臨債務(wù)危機(jī)的第一選擇往往是,放棄海外債。

畢竟國內(nèi)努力“自救”,還可能等來一個(gè)中債增呢。國外,等來的可能是一個(gè)接一個(gè)的“垃圾”評級。

債券市場上的表現(xiàn)也很能說明情況。像如今仍然深陷漩渦的恒大,大多數(shù)債券最近的交易價(jià)格已經(jīng)跌到了面值的4%。彭博指數(shù)顯示,以地產(chǎn)債為主的中資高收益美元債已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度,錄得接近兩位數(shù)的跌幅。

有鑒于此,50強(qiáng)房企里已經(jīng)有過半數(shù)的房企“主動”撤銷了評級——畢竟用不上,還得花錢,何必呢。

總不能指望賣房吧?

今年1—9月份,商品房銷售面積同比下降22.2%,商品房銷售額下降26.3%,其中住宅銷售額下降28.6%。

百強(qiáng)房企的銷售額甚至同比下降了 45.8%——這還是在國企央企們拉了一把數(shù)據(jù)的情況下。

多數(shù)民營房企的銷售額下降已經(jīng)跌到了50%,有的2021年30強(qiáng)房企甚至下降到了70%。

再不救,可能就沒機(jī)會救了。

僧多粥少

2500億肯定不夠。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,2022年四季度,200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模達(dá)1812億元,其中海外債約為617億元。民營房企共有1000億元債券到期,海外債約占總規(guī)模的43%。

到了2023 年,民營房地產(chǎn)企業(yè)到期的境內(nèi)債券總量為987 億元,境外債券總量是6200 億元人民幣左右。

況且這2500億也不是全部用來支持房地產(chǎn)企業(yè)的,說杯水車薪有點(diǎn)過分,但肯定是捉襟見肘。

按照今年的政策走向,目標(biāo)對象已經(jīng)很明確——“優(yōu)質(zhì)房企”。

早在去年底,央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺的《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》就提到,要支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目,并為優(yōu)質(zhì)房企提供并購貸支持,加大債券支持力度等。

當(dāng)時(shí)的央行金融市場司司長鄒瀾就表示,從近幾年的數(shù)據(jù)看,現(xiàn)有的10萬余家房企中,每年都會有將近500家的企業(yè)進(jìn)入司法破產(chǎn)重整,這是行業(yè)優(yōu)勝劣汰、實(shí)現(xiàn)出清的重要方式。

2021年,還是民營房企人人自危自顧不暇的時(shí)候,當(dāng)時(shí)“優(yōu)質(zhì)房企”的主力還是國企、央企居多。

這一次的2500億,如果能夠?qū)嵈驅(qū)嵉芈涞絻?yōu)質(zhì)民營房企手上,房地產(chǎn)的信心未必就不會回來。

這不,更重磅的內(nèi)容緊隨而來。

就在昨天,一份由央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的文件《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,在地產(chǎn)圈熱傳。

這個(gè)又被稱為“金融16條措施”的文件,開頭第一條就明明白白地寫了:

“對國有、民營的各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”。

第五條則強(qiáng)調(diào):

“推動專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持”。

16條措施看下來,涉及房企、購房者、租房市場,可謂面面俱到、用心良苦。

同一天,中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金,允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。在保函有效期內(nèi),如監(jiān)管賬戶內(nèi)剩余資金不足以支付項(xiàng)目工程款,出函銀行應(yīng)立即履約墊付。

至于效果,股市反正已經(jīng)漲瘋了——A股新華聯(lián)、新城控股、金地集團(tuán)等多股漲停,港股碧桂園盤中拉升漲超50%,合景泰富集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)、富力地產(chǎn)等漲超30%。

昨日內(nèi)房股表現(xiàn),來源:同花順

對于房企們來說,這無疑是一記強(qiáng)心針。

但是,政策底不等于市場底,救急不救窮,都注定了這不會是一次“慈善式”的救市。

對大部分民營房企來說,這個(gè)冬天依然難以逾越。

參考資料:

1. 中新經(jīng)緯《丁祖昱:民營房企四季度債券到期規(guī)模超千億元》

2. 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)《起底示范房企39億“信保債”,33家券商名單曝光 》

3. 時(shí)代財(cái)經(jīng)《央行放出“第二支箭”,2500億馳援民企發(fā)債,地產(chǎn)優(yōu)等生又收大禮包》

標(biāo)簽: 龍湖集團(tuán) 美的置業(yè) 新城控股 旭輝集團(tuán) 房地產(chǎn)企業(yè)

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