環(huán)球熱門:謝逸楓:三箭齊發(fā)!債務(wù)爆雷的民營房企能否起死回生?

來源:謝逸楓

文/謝逸楓

三箭齊發(fā),夜壺回來了!


(相關(guān)資料圖)

遺憾的是遲到了,高興的是房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)重新歸位。

稱為房企救命的三支箭,終于三箭齊發(fā),即貸款、債券、股權(quán)的放開。

3萬億授信+1萬億保交樓+股權(quán)融資的一攬子房地產(chǎn)刺激計(jì)劃來了,意味著房地產(chǎn)政策正式轉(zhuǎn)向,市場正式迎來拐點(diǎn)、轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

一則保經(jīng)濟(jì)大盤

二則托底房地產(chǎn)大盤

三則救民營房企命

四則保增長、保主體、保交樓

值得注意的是按照目前債務(wù)違約的房企獲得發(fā)債、股權(quán)、授信三支箭的融資看,數(shù)量少、金額少,說明未來能否起死回生,首先是靠自救造血,其次是金融輸血,最后是等銷售復(fù)蘇生血。

獲得發(fā)債的房企里,其中債務(wù)違約的民營房企僅7家,分別為旭輝、新城控股、中南、金科、寶龍、世茂、綠城,但是規(guī)模、金額有限。獲得發(fā)債的債務(wù)違約央國企2家,分別為央企中交、國企為綠地,但是規(guī)模、金額有限。

享受債券融資政策,新一批優(yōu)質(zhì)的房企集中為21家(2家混合制民企、大多為央國企、債務(wù)違約的民營房企非常少)。

獲得股權(quán)融資中的配新股來看,債務(wù)違約民營房企為新城、雅居樂,二家沒有債務(wù)違約的民營房企為碧桂園、中原建業(yè),一家國企為建發(fā)國際,預(yù)計(jì)未來的獲得股權(quán)融資的上市房企,債務(wù)違約的民營房企依然少。

獲得銀行授信的24家房企里面,其中債務(wù)違約民營房企為綠城、大華,債務(wù)違約央企為中交地產(chǎn),但是規(guī)模、金額有限,基本上是以央企、國企、沒有發(fā)生債務(wù)違約的民營房企為主。

目前政策化解民營房企債務(wù)危機(jī)作用不明顯,顯然是政策無法托底全部債務(wù),化解民營房企債務(wù)危機(jī)要靠自己。未來規(guī)模、范圍、名單的擴(kuò)大,對緩解、化解民營房企債務(wù)危機(jī)有幫助。

2022年11月23日-11月28日一周之內(nèi),六大行、興業(yè)銀行、中信銀行給24家房企投向3萬億元意向性綜合授信額度,用于開發(fā)貸、并購貸、債券承銷與投資、預(yù)售資金監(jiān)管保函、內(nèi)保外貸等業(yè)務(wù)。

第一是2022年11月13日,央行、銀保監(jiān)的金融16條措施印發(fā)。

第二是2022年11月23日,央行、銀保監(jiān)的金融16條措施公布,即貸款、債券、股權(quán)的三箭齊發(fā)。

2022年11月24日,銀保監(jiān)說2022年1月-10月,銀行業(yè)投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款2.64萬億元,發(fā)放按揭貸款4.84萬億元。說明這二項(xiàng)的房地產(chǎn)貸款總量達(dá)到7.48萬元。

第三是2022年11月25日,央行降準(zhǔn)0.25%,釋放長期資金約5000億元。

第四是2022年11月28日,證監(jiān)會說,恢復(fù)上市房企和涉房上市公司非公開放式再融資,終于恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資。

這是1993年暫停房企上市、2001年試點(diǎn)恢復(fù)房企上市后,2022年恢復(fù)上市房企融資,將對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的流動性提供龐大支持,對民營房企債務(wù)的化解、房企經(jīng)營、保交樓交具有重大的意義、作用。

值得注意的是按照前10月房企商票、債券違約的數(shù)量、主體看,截止2022年11月,超過300家民營房企債務(wù)違約,其中80家典型民營房企債務(wù)違約,其中1家央企,包括千億房企29家,其中1家國企。預(yù)計(jì)房企債務(wù)蔓延的趨勢依然存在。

預(yù)計(jì)超過300家民營房企違約,債務(wù)總金額超過15萬億元(其中80家典型房企債務(wù)總金額13萬億元,29家千億房企債務(wù)總金額約10萬億元),說明目前國家提供的資金,對于違約的民營房企來講,是僧多粥少,杯水車薪。

2022年8月-11月,四大部委聯(lián)手打出一套以政策性銀行專項(xiàng)借款(財(cái)政借款)、中期票據(jù)、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、商業(yè)銀行無息專項(xiàng)貸款的保交樓組合拳。

第一是2022年8月19日,住建、財(cái)政、央行說,通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式(財(cái)政借款2000億元)支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

第二是2022年11月8日,中國銀行間市場交易商協(xié)會說,由央行再貸款提供資金支持,通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購買債券等方式,預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資,后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

第三是2022年11月14日,銀保監(jiān)、住建、央行說,保函置換預(yù)售監(jiān)管資金,釋放3360億元。

第四是2022年11月21日,央行、銀保監(jiān)說,央行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”免息再貸款支持計(jì)劃(商業(yè)銀行無息專項(xiàng)貸款),為商業(yè)銀行提供零成本資金。

短短四個月,四部委砸了9860億元保交樓,但只落實(shí)了2930億元,必須加快落實(shí)。

其中政策性銀行專項(xiàng)借款方式(財(cái)政借款2000億元)已經(jīng)落實(shí),2500億元民營企業(yè)債券融資只落實(shí)930億元,保函置換預(yù)售監(jiān)管資金3360億元、商業(yè)銀行無息專項(xiàng)貸款2000億元,沒有落實(shí)。

值得注意的是目前全國保交樓的面積3億-4億平方米,交付的總金額達(dá)到1.2萬億元-1.5萬億元,意味著保交樓資金缺口在2000億元以上-5000億元。

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