環(huán)球觀焦點(diǎn):最快3年后還錢,融創(chuàng)的債務(wù)重組方案不讓人滿意但也沒更好的選擇

來(lái)源:王五說說看

2021年年底,融創(chuàng)實(shí)控人孫宏斌在年度發(fā)布會(huì)上說道,“房地產(chǎn)企業(yè)里除了我們以外都有可能爆雷”,發(fā)表這番話的背景是國(guó)內(nèi)體量最大的房企恒大在經(jīng)歷了近一年的遮遮掩掩后徹底“躺平”,商票逾期、項(xiàng)目停工、理財(cái)產(chǎn)品兌付、美元債展期,實(shí)在藏不住了。


【資料圖】

老話有云,“此地?zé)o銀三百兩”,三個(gè)月后融創(chuàng)用實(shí)際證明了這點(diǎn),2022年3月融創(chuàng)突然上了熱搜,原因是有自媒體發(fā)文稱融創(chuàng)躺平了,之后的幾個(gè)月里關(guān)于融創(chuàng)“暴雷”的消息不斷,孫宏斌在處理這些棘手的問題上比許家印有誠(chéng)意得多,除了借款給公司外(如果融創(chuàng)破產(chǎn)基本上一分錢也拿不回來(lái))還以個(gè)人名義為公司債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保,但即便如此還是沒能扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。

沒錢就是沒錢,本事再大也沒法改變。

從時(shí)間上來(lái)說融創(chuàng)暴雷得比恒大晚,可能是融創(chuàng)不像恒大那樣不僅搞房地產(chǎn)還整了一堆不怎么賺錢卻很燒錢的項(xiàng)目,比如足球隊(duì)和新能源汽車,孫宏斌的做事效率顯然比許家印高,率先拿出了債務(wù)重組方案,而且已經(jīng)是第二版了。

值得注意的是現(xiàn)在的債務(wù)僅指與債券相關(guān)的部分,包括了在境內(nèi)發(fā)行的人民幣債券以及在境外(主要是在香港)發(fā)行的美元債,而銀行貸款、供應(yīng)商欠款、工程款等債務(wù)不在重組方案涉及的內(nèi)容之中。換言之,即使債務(wù)重組方案通過了融創(chuàng)也只是緩解了一小部分問題而已。

融創(chuàng)的債務(wù)重組方案對(duì)債券持有人是否公平呢?我們來(lái)看看具體內(nèi)容,先看境內(nèi)債券部分。

兩份重組方案涉及700多億元債務(wù)

融創(chuàng)給出的境內(nèi)債務(wù)重組方案里將債務(wù)分成了兩類,第一類是已經(jīng)到期的,比如應(yīng)該在2022年3月歸還本金并支付最后一期利息,融創(chuàng)沒錢支付,一直欠到現(xiàn)在;第二類是暫時(shí)還沒有到期但可以預(yù)見到期后還不上錢,比如在2023年5月到期的債券。

針對(duì)第一類境內(nèi)債券債務(wù)(已經(jīng)到期的)重組方案希望展期3年,什么意思呢?假設(shè)方案通過后為2022年12月,那么要在2025年12月兌付本金。

第二類還沒有到期的債權(quán)債務(wù)展期期限更長(zhǎng),達(dá)到了4年,也就是最早要到2026年年底才能兌付本金。

與此同時(shí),針對(duì)5萬(wàn)元以內(nèi)的小額債權(quán)融創(chuàng)承諾會(huì)在2023年全部?jī)陡锻辏?/strong>分兩次于明年3月和9月各兌付一次。

這樣的兌付方案意味著小額債權(quán)人將獲益,最快明年9月能夠拿到所有本金,大額債權(quán)人比較吃虧,最早要到2025年年底才能拿到錢,最晚到什么時(shí)候呢?不好說,說句難聽點(diǎn)的,那個(gè)時(shí)候都不知道融創(chuàng)還在不在了。

截止目前融創(chuàng)的境內(nèi)債券及關(guān)聯(lián)ABS余額超過150億元人民幣,無(wú)論是涉及的金額還是人數(shù)都是一個(gè)不小的數(shù)字,但相比于美元債境內(nèi)債的規(guī)模還算小的。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),融創(chuàng)在境外發(fā)行的美元債余額在64億美元左右,按照1:7的匯率換算為448億元人民幣,幾乎是境內(nèi)債券債務(wù)規(guī)模的3倍,并且房企的美元債利率向來(lái)不低,低的4%-5%,高的能達(dá)到8%以上,光是一年的利息就要數(shù)十億元人民幣了。

針對(duì)境外美元債,融創(chuàng)此前給出的方案為展期8-10年,你沒看錯(cuò),持有境外美元債的人可能要等到2030年之后才能拿回本金。

境內(nèi)債權(quán)人大概率會(huì)同意,境外債務(wù)重組方案很難通過

境內(nèi)重組方案能否獲得通過要等到12月9日債券持有人會(huì)議投票結(jié)果出來(lái)后才能知曉,只有持有債券金額超過總額一半的投資人同意該重組方案才能通過。

我估計(jì)大概率是會(huì)通過的,因?yàn)榇蠹乙矝]有更好的選擇。

通過了至少還保留幾年后拿回所有本金的可能,說不定那時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)了、融創(chuàng)起死回生了;不同意就只能申請(qǐng)融創(chuàng)破產(chǎn),問題是破產(chǎn)后還是拿不回錢,融創(chuàng)根本沒錢還,債券債務(wù)劣后于破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)、員工工資和稅款,等到分錢的時(shí)候怕是也沒有多少錢了,這意味著本金將永遠(yuǎn)都拿不回來(lái)。

其實(shí)債權(quán)人也知道融創(chuàng)現(xiàn)在的境況,反復(fù)拉扯的目的是讓融創(chuàng)盡量給出有利于他們一些的重組方案,比如縮短展期期限、先支付更高比例的本金等。

另外一頭的境外債權(quán)人可能不太滿意,展期8-10年實(shí)在太久了,極高的不確定性怕是很難讓他們做出通過境外債務(wù)重組方案的決定。

當(dāng)然,很多美元債持有人的成本很低,在房企們暴雷后他們的美元債價(jià)格大幅下跌,二級(jí)市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了2折就能成交的情形,面值100美元1張,花20美元就能買下來(lái),如果最后能夠兌付的話,哪怕不算每年4%-8%的利息光是靠著拿到本金就能賺4倍(80美元/20美元)。

此外,融創(chuàng)的大部分資產(chǎn)在國(guó)內(nèi),發(fā)行美元債的主體是境外公司,破產(chǎn)清算后基本上牽扯不到融創(chuàng)境內(nèi)的資產(chǎn),融創(chuàng)真“躺平”的話這些人虧得更多,甚至將一無(wú)所獲。

以上兩點(diǎn)也許是融創(chuàng)敢于向境外美元債持有人提出如此“變態(tài)”的展期方案的原因,但欺負(fù)人也得有個(gè)底線吧,尤其是人家看到境內(nèi)債務(wù)重組方案后。

孫宏斌賣了很多資產(chǎn)但銷售業(yè)績(jī)起不來(lái)救不了融創(chuàng)

為了回籠資金,融創(chuàng)從去年10月開始就開啟了拋售模式,先是出售貝殼找房股票套現(xiàn)10.84億美元,11月賣掉了兩宗土地獲得16.73億元的轉(zhuǎn)讓款,孫宏斌自掏腰包以零利率的方式借了4.5億美元給公司,找戰(zhàn)略投資者配售股份獲得9.52億美元融資款。

除了在資本市場(chǎng)上有所動(dòng)作外融創(chuàng)出售項(xiàng)目的速度也在加快,賣掉上海和杭州的三個(gè)項(xiàng)目套現(xiàn)26.8億元,之后又在全國(guó)各地出售了多個(gè)項(xiàng)目得到了超過100億元的紓困基金。

而在著名的上海董家渡項(xiàng)目里融創(chuàng)引入了合作伙伴,從兩家不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)以及多家銀行、信托處那里獲得120億元的融資款。

可即便如此融創(chuàng)的窟窿依舊沒有被堵上的跡象,究其原因是由于銷售端出了嚴(yán)重的問題,房子賣不出去。

我查了一下融創(chuàng)剛發(fā)布的2022年前11個(gè)月銷售情況,截止11月底融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售額共計(jì)1611億元。

看著好像不少,但你要知道2021年1-11月融創(chuàng)的合同銷售額為5495.4億元,換言之,今年的銷售額比去年同期少了3884.4億元,同比下滑70.68%,哪怕是在新冠最嚴(yán)重的2020年融創(chuàng)前11個(gè)月也賣出了5204億元的房子。

這么算來(lái)融創(chuàng)兩年少賣了7477.4億元,融創(chuàng)的凈利率在15%左右,7477.4億元的銷售額意味著1000多億元的凈利潤(rùn),出售資產(chǎn)獲得的收益在銷售不利減少的凈利潤(rùn)面前根本不值一提,況且資產(chǎn)總有賣完的一天,到那時(shí)靠什么還債和“保交樓”呢?

現(xiàn)在你知道為何融創(chuàng)會(huì)暴雷了吧?

如果說恒大、融創(chuàng)等房企因三道紅線政策出臺(tái)后資金鏈斷裂是誘因的話,那么房子賣不動(dòng)了才是暴雷的關(guān)鍵因素。

以上純屬個(gè)人觀點(diǎn),歡迎關(guān)注、點(diǎn)贊,您的支持是對(duì)原創(chuàng)最好的鼓勵(lì)!

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