世界即時(shí):中誠(chéng)信托風(fēng)控虛無(wú):76億信托產(chǎn)品違約,底層資產(chǎn)“一女多嫁”

來(lái)源:易簡(jiǎn)財(cái)經(jīng)

2021年7月,趙嘉(化名)通過(guò)中信銀行購(gòu)買(mǎi)了《2021年中誠(chéng)信托同鑫99號(hào)集合資金信托計(jì)劃》(下稱“同鑫99號(hào)”),共計(jì)300萬(wàn)元。


(資料圖片僅供參考)

根據(jù)客戶經(jīng)理的介紹,這個(gè)信托總規(guī)模高達(dá)76億元,主要投向大房企融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)在青島的多個(gè)項(xiàng)目。

為保險(xiǎn)起見(jiàn),趙嘉還讓家住青島的親戚前去樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研,“項(xiàng)目都賣(mài)得挺好的”,趙嘉感覺(jué)這個(gè)信托挺靠譜。

直到今年6月,中誠(chéng)信托宣布同鑫99號(hào)交易對(duì)手違約,趙嘉才突然想明白:已經(jīng)在售賣(mài)的住宅項(xiàng)目,賣(mài)出去就有資金進(jìn)行建設(shè)了,為什么還需要采用信托模式融資?

種種現(xiàn)象表明,信托資金最終并沒(méi)用到對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目上,而她多方打聽(tīng)的結(jié)果是,資金被轉(zhuǎn)至融創(chuàng)總部“互相調(diào)配”。融創(chuàng)在今年5月暴雷,已無(wú)力償還這筆資金。

今年以來(lái),房地產(chǎn)信托已經(jīng)成為信托公司踩雷“高發(fā)地”。根據(jù)北京商報(bào)此前的統(tǒng)計(jì),截止到7月,今年以來(lái)信托行業(yè)已發(fā)生116起違約時(shí)間,違約金額達(dá)到約744億元;其中房地產(chǎn)信托更是“違約大戶”,違約金額達(dá)到578.46億元,占比約77.77%。

但清流工作室發(fā)現(xiàn),中誠(chéng)信托“同鑫99號(hào)”違約,仍有特殊之處。同鑫99號(hào)所涉及的底層資產(chǎn),不僅已有部分售罄,還有部分可能被融創(chuàng)用來(lái)多次融資,存在底層資產(chǎn)“一女多嫁”的情況,而多次融資的這些資金,同樣“不翼而飛”。

根據(jù)清流工作室梳理,中誠(chéng)信托踩雷了融創(chuàng)、恒大、世茂和泰禾等暴雷房企。而在與恒大發(fā)布的信托中,也有部分資金并未用于信托合同約定的底層資產(chǎn),可能被恒大集團(tuán)挪走。

中誠(chéng)信托作為受托人,是否盡職完成了投前盡調(diào)和資金監(jiān)管?作為一家“死磕房地產(chǎn)”的信托公司,在整個(gè)行業(yè)景氣度下行之時(shí),中誠(chéng)信托又將如何收拾殘局?

融創(chuàng)已售項(xiàng)目多次融資?

“同鑫99號(hào)一共發(fā)了三期,每期大概200人,一共可能是600個(gè)投資人,客戶經(jīng)理沒(méi)有否認(rèn)這個(gè)數(shù)字?!壁w嘉向清流工作室透露。

合同顯示,該信托總規(guī)模76億元,共分為兩個(gè)期限,18個(gè)月期的年化收益率預(yù)計(jì)在6.1%至6.9%,24個(gè)月期的年化收益率預(yù)計(jì)在6.4%到7%。中誠(chéng)信托在今年6月發(fā)布臨時(shí)公告,稱融創(chuàng)一方未能按照約定支付2022年上半年的3.32億元回購(gòu)溢價(jià)款,同鑫99號(hào)正式違約。

根據(jù)投資人提供的同鑫99號(hào)認(rèn)購(gòu)合同及中誠(chéng)信托的計(jì)劃簡(jiǎn)介,中誠(chéng)信托聲稱這筆資金將用于融創(chuàng)旗下多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

但清流工作室發(fā)現(xiàn),這些項(xiàng)目在信托發(fā)行時(shí)就已經(jīng)部分進(jìn)入預(yù)售階段獲得資金回籠,為何還需要巨額資金投入建設(shè)?

信托合同顯示,76億元信托資金中,有54億元用于受讓東方影都融創(chuàng)投資有限公司(下稱“影都融創(chuàng)”)所持有的三個(gè)青島項(xiàng)目收益權(quán)。

影都融創(chuàng)的三個(gè)項(xiàng)目分別是青島黃島區(qū)A-4-2一期、A-4-2二期及A-6-1項(xiàng)目。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布,A-4-2一期項(xiàng)目的8棟樓已有6棟樓早在2019年和2020年取得預(yù)售證且?guī)缀跏垠?。A-6-1項(xiàng)目也早在2020年和2021年陸續(xù)取得預(yù)售證,其中2021年5月,也就是同鑫99號(hào)成立前不久,就有6棟樓共計(jì)327套樓取得預(yù)售證并售罄。

同鑫99號(hào)總規(guī)模76億元,除去54億元被用于影都融創(chuàng)的開(kāi)發(fā),剩余22億元資金則用于受讓青島融創(chuàng)游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司(下稱“融創(chuàng)游艇”)兩個(gè)住宅項(xiàng)目的收益權(quán),分別是游艇產(chǎn)業(yè)園C-2-2住宅項(xiàng)目和C-2-4住宅項(xiàng)目。與影都融創(chuàng)情況類似,信托成立之時(shí),融創(chuàng)游艇的項(xiàng)目也有較大部分住宅進(jìn)入預(yù)售階段且售罄。

此外,據(jù)中誠(chéng)信托在合同中披露,影都融創(chuàng)旗下的三個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)均存在抵押登記,這些項(xiàng)目背后或有其他債務(wù)。

也就是說(shuō),這些進(jìn)入銷售階段的項(xiàng)目,已有項(xiàng)目回款,還進(jìn)一步通過(guò)信托募資,更可能存在其他抵押借款,一個(gè)底層資產(chǎn)被融資多次。照此計(jì)算,項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)資金應(yīng)當(dāng)十分充裕,卻仍然欠著外債不還。上海票據(jù)交易所顯示,影都融創(chuàng)和融創(chuàng)游艇商票逾期余額分別為2.16億元和1.28億元。

更值得注意的是,同樣的標(biāo)的被“一女二嫁”,融創(chuàng)游艇旗下項(xiàng)目早在另一份信托里被用作底層資產(chǎn)進(jìn)行融資。

2020年,國(guó)通信托對(duì)外兜售一份《信聚合錦51號(hào)集合資金信托計(jì)劃》,該信托總規(guī)模9.55億元,資金用于受讓青島萬(wàn)達(dá)游艇產(chǎn)業(yè)園(融創(chuàng)游艇曾用名)C-2- 2地塊住宅項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的全部資產(chǎn)收益權(quán),最終用于標(biāo)的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。而這只信聚合錦51號(hào)在今年上半年同樣出現(xiàn)逾期情況。

已經(jīng)進(jìn)入預(yù)售階段的C-2-2住宅項(xiàng)目,又被兩個(gè)信托產(chǎn)品用作底層資產(chǎn)融了兩次資,最終卻連利息都付不起。

一份由中信銀行提供給投資人,且蓋有中誠(chéng)信托印章的同鑫99號(hào)信托計(jì)劃簡(jiǎn)介顯示,信托的第一還款來(lái)源是影都融創(chuàng)和融創(chuàng)游艇旗下項(xiàng)目的銷售回款。但在今年發(fā)布的三則違約公告里,中誠(chéng)信托卻只字不提第一還款來(lái)源。

同鑫99號(hào)的76億資金,以及項(xiàng)目的銷售回款,到底去哪兒了?一個(gè)可能的原因是,信托資金根本沒(méi)有進(jìn)入底層項(xiàng)目,而是被融創(chuàng)挪至他處。

投資人趙嘉將了解到的情況轉(zhuǎn)述清流工作室,中誠(chéng)信托的人曾向客戶表示,融創(chuàng)的資金均轉(zhuǎn)至北方總公司互相調(diào)配。

今年5月,融創(chuàng)未能在30天寬限期內(nèi)支付四筆美元債到期利息,正式宣布債務(wù)違約,隨后境內(nèi)外債務(wù)、項(xiàng)目貸款、商票及理財(cái)全面逾期,多個(gè)信托被爆違約。近日,融創(chuàng)還被中融信托指控擅自更換保險(xiǎn)柜鎖芯,并劃走11億元資金。

中誠(chéng)信托也在違約公告中表示,同鑫99號(hào)的擔(dān)保人融創(chuàng)集團(tuán)資金鏈緊張,已無(wú)力承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。投資人最后的希望,落在融創(chuàng)關(guān)聯(lián)方北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司(下稱“泛海東風(fēng)”)身上。

為了增強(qiáng)信托的可信度,泛海東風(fēng)作為共同回購(gòu)義務(wù)人,將自身100%股權(quán)及其持有的地塊作為抵押。泛海東風(fēng)由泛海建設(shè)控股有限公司控股,而泛海建設(shè)在2019年3月轉(zhuǎn)讓到融創(chuàng)集團(tuán)名下,因此發(fā)行同鑫99號(hào)信托時(shí),泛海東風(fēng)屬于融創(chuàng)系公司。

中誠(chéng)信托表示,泛海東風(fēng)抵押的地塊項(xiàng)目截至今年8月仍未取得施工許可證。但投資人發(fā)現(xiàn),中誠(chéng)信托在這件事上仍然在說(shuō)謊。根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)披露,泛海東風(fēng)早在2021年4月取得施工許可證。

泛海東風(fēng)這個(gè)地塊,是融創(chuàng)從泛海手中收購(gòu),歷史遺留問(wèn)題較多。泛海東風(fēng)不僅與原工程方有債務(wù)糾紛,還可能也被拿去融資,目前出現(xiàn)被調(diào)查的問(wèn)題。11月4日,中誠(chéng)信托再次發(fā)布公告,告知投資人泛海東風(fēng)地塊被債權(quán)人民生銀行起訴,現(xiàn)已被北京金融法院調(diào)查。

中誠(chéng)信托風(fēng)控失效,資金頻遭挪用

中城信托在同鑫99號(hào)的合同中表示,對(duì)信托資金的管控措施是:向抵押人泛海東風(fēng)公司委派1名駐場(chǎng)代表,并對(duì)信托資金的使用、抵押物項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程等進(jìn)行監(jiān)管。然而,目前信托資金可能被融創(chuàng)挪用,而抵押物項(xiàng)目也被查封。

這不是中誠(chéng)信托第一次風(fēng)控失效,信托資金被挪用的情況早有先例。

據(jù)媒體報(bào)道,中誠(chéng)信托誠(chéng)晟18號(hào)也已暴雷。該信托產(chǎn)品的融資方是江蘇省建工集團(tuán)控股有限公司(下稱“建工控股”)及江蘇省建工集團(tuán)有限公司(下稱“建工集團(tuán)”),恒大使用土地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保。

信托約定,資金用于上述兩家公司的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

但建工集團(tuán)于2021年10月14日發(fā)布的涉及重大訴訟(仲裁)的公告顯示,恒大集團(tuán)向中誠(chéng)信托申請(qǐng)信托款項(xiàng),建工控股只是作為一個(gè)放款通道,通過(guò)這個(gè)通道,信托款項(xiàng)以“小引戰(zhàn)”形式投入恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下的貴州凱地置業(yè)有限公司和貴州銅仁恒大碧灣置業(yè)有限公司,信托款項(xiàng)季度利息歸還依賴于兩家項(xiàng)目公司的還款,本金歸還依賴于恒大地產(chǎn)集團(tuán)貴陽(yáng)置業(yè)有限公司回購(gòu)股權(quán)時(shí)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。

這意味著,誠(chéng)晟18號(hào)的資金,也并沒(méi)有按照約定投入兩家建工公司,而是最終流向了恒大。

建工集團(tuán)表示,由于恒大兩家項(xiàng)目公司從 2021年第3季度開(kāi)始不再支付用于歸還信托的利息,建工控股也因此沒(méi)有再支付信托的利息。

中誠(chéng)信托為恒大發(fā)售的另一只信托產(chǎn)品“新能源3號(hào)信托計(jì)劃”,也被投資人質(zhì)疑挪用資金。

據(jù)媒體報(bào)道,投資人提供的新能源3號(hào)說(shuō)明書(shū)顯示,26億元的信托融資款是用于上海國(guó)能新能源汽車(chē)有限公司(下稱“上海國(guó)能”,現(xiàn)已更名為恒大恒馳新能源汽車(chē)(上海)有限公司)負(fù)責(zé)的上海車(chē)廠一期項(xiàng)目的建設(shè)、原材料/設(shè)備采購(gòu)、研發(fā)費(fèi)用及支付上海國(guó)能日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。

但投資人向中誠(chéng)信托發(fā)出投訴函中提及,恒大集團(tuán)相關(guān)人員曾透露,上海國(guó)能在收到信托資金后將全部信托資金都轉(zhuǎn)賬給了恒大集團(tuán)自己的子公司。如今,新能源3號(hào)信托已經(jīng)暴雷,該信托產(chǎn)品的抵押物為恒大地產(chǎn)位于鄭州的多幅住宅用地,因長(zhǎng)時(shí)間未開(kāi)發(fā),已經(jīng)被當(dāng)?shù)卣疅o(wú)償收回。

面對(duì)信托資金被挪用、抵押物追償無(wú)果,多個(gè)信托產(chǎn)品的投資人均質(zhì)疑,中誠(chéng)信托作為受托人,是否盡職完成了投前盡調(diào)和資金監(jiān)管?

中誠(chéng)信托前身是中煤信托,成立于1995年。中誠(chéng)信托背靠中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)公司(簡(jiǎn)稱人保集團(tuán))等十余家股東,資本實(shí)力較為雄厚。

中誠(chéng)信托被認(rèn)為是“死磕房地產(chǎn)”的一家信托,設(shè)立大量投向房地產(chǎn)的信托。根據(jù)中誠(chéng)信托2021年年報(bào),自營(yíng)資產(chǎn)運(yùn)用到房地產(chǎn)的金額為73億元,占比為33.66%。信托資金運(yùn)用到房地產(chǎn)的金額接近700億元,占比也接近3成。

在房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)代,中誠(chéng)信托也隨著行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅速。到2021年底,中誠(chéng)信托的信托資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)2000億元,自營(yíng)資產(chǎn)超過(guò)200億元。

但隨著地產(chǎn)的下行,加之中誠(chéng)信托風(fēng)控薄弱,近年也踩了不少雷。除了融創(chuàng)、恒大,中誠(chéng)信托為世茂、泰禾等公司發(fā)行的信托也相繼暴雷。2021年,中誠(chéng)信托信托項(xiàng)目收入從2020年的137億元下降到130億元,凈利潤(rùn)虧損接近10億元。

標(biāo)簽: 中誠(chéng)信托 信托產(chǎn)品

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