每日快訊!利好政策連發(fā)刺激地產(chǎn)股債雙雙大漲,行業(yè)軟著陸還有多遠(yuǎn)

來源:第一財經(jīng)

受行業(yè)利好消息提振,地產(chǎn)股債14日大幅收漲。


(資料圖片僅供參考)

截至收盤,房地產(chǎn)板塊漲幅居前,萬科A(000002.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)分別收漲4%、2.9%。粵泰股份(600393.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、三湘印象(000863.SZ)、天地源(600665.SH)漲停。港股內(nèi)房板塊強(qiáng)勢大漲,碧桂園(02007.HK)、龍湖集團(tuán)(00960.HK)一度漲超50%,最終分別收漲45.54%和16.48%;雅居樂集團(tuán)(03383.HK)收漲33.92%。

地產(chǎn)債大幅收漲,“21碧地01”漲近58%,“21碧地04”漲近55%,“15遠(yuǎn)洋03”漲近38%,“21寶龍01”漲超33%,“20世茂G1”漲近32%,“21碧地03”、“21遠(yuǎn)洋01”漲超31%,“21金科04”、“18遠(yuǎn)洋01”漲超27%,“21旭輝02”漲近27%。

消息面上,11月13日一份由央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(銀發(fā)[2022]254號)(下稱“254號文”)引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。從內(nèi)容看,254號文包含16項舉措,從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置三個方面,支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。比如,提出對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁,支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期等,政策力度空前。

此外,11月14日晚間銀保監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布消息稱,允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。以支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金,防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中信證券認(rèn)為,近期金融支持地產(chǎn)融資政策頻出,政策力度提升明顯且落地迅速,地產(chǎn)鏈質(zhì)量修復(fù)在即,市場風(fēng)險預(yù)期好轉(zhuǎn)。同時市場對政策反應(yīng)積極,有效穩(wěn)定投資者對地產(chǎn)信用以及銀行資產(chǎn)質(zhì)量的預(yù)期,并為銀行業(yè)推進(jìn)寬信用打開展業(yè)空間。

金融支持力度空前

具體看來, 254號文明確,堅持“兩個毫不動搖”,對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項目子公司風(fēng)險與集團(tuán)控股公司風(fēng)險,在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下,按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團(tuán)貸款模式,強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理,切實(shí)保障資金安全。

254號文還提到對存量融資合理展期。具體看來,對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資,在保證債權(quán)安全的前提下,鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商,積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持,促進(jìn)項目完工交付。自本通知印發(fā)之日起,未來半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

在保持債券融資基本穩(wěn)定方面,254號文提出,支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通,做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的,通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排,主動化解風(fēng)險。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

此外,中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》(下稱《通知》),指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則,向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

《通知》指出,監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后,房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則,在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策,與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

行業(yè)人士普遍認(rèn)為,《通知》的發(fā)布和實(shí)施,將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動性壓力,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得一提的是,大金融板塊因受到政策支持也開始反彈,銀行估值持續(xù)修復(fù)。截至11月14日收盤,招商銀行(600036.SH)收漲6.08%,寧波銀行(002142.SZ)、平安銀行(000001.SZ)分別收漲4.27%、4.55%。

中銀證券認(rèn)為這是銀行股的修復(fù)機(jī)會。受到疫情等因素影響,10月數(shù)據(jù)更多反映經(jīng)濟(jì)需求偏弱,而政策在穩(wěn)信用、穩(wěn)地產(chǎn)方面力度不斷增強(qiáng),效力或?qū)?qiáng)化。經(jīng)濟(jì)和政策預(yù)期修正或支持銀行股價修復(fù)。

房企軟著陸還有多遠(yuǎn)

今年以來,多家房企陷入流動性危機(jī),在融資收緊、銷售乏力的背景下,多家房企出現(xiàn)商票逾期、債券違約。

從業(yè)績來看,今年前三季度房企凈利潤普遍下滑。通聯(lián)數(shù)據(jù)顯示,A股已經(jīng)發(fā)布三季報的106家房企中,有61家房企前三季度營收出現(xiàn)同比下滑;此外,凈利潤實(shí)現(xiàn)正增長的房企僅有30家。

“招保萬金”今年前三季度的利潤表現(xiàn)也不盡如人意。萬科前三季度歸母凈利潤為170.5億元,同比增長2.17%;金地集團(tuán)前三季度歸母凈利潤為33.36億元,同比微增0.83%;保利發(fā)展前三季度歸母凈利潤為130.94億元,同比下降3.61%;招商蛇口歸母凈利潤為29.57億元,同比大降53.44%。

對于業(yè)績下滑,招商蛇口也列舉了三大原因:一是房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長,但受市場下行影響,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降,結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。二是公司妥善落實(shí)國家相關(guān)房租減免政策要求,結(jié)合公司實(shí)際對符合條件商戶進(jìn)行了相應(yīng)的租金減免。

萬科對于業(yè)績表現(xiàn)低于市場預(yù)期給出的原因是,受近年來結(jié)算項目地價占售價比上升的影響,2022年前三季度,其開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%,扣除稅金及附加后的結(jié)算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。

此外,保利發(fā)展2022年第三季度實(shí)現(xiàn)營收約456.53億元,同比下降5.82%;歸母凈利潤為約22.68億元,同比下降30.96%;中海地產(chǎn)今年第三季度則錄得營收175.2億元,同比下滑59.5%;扣除投資物業(yè)公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經(jīng)營利潤為18億元,同比下滑77.5%。

中銀證券研究報告指出,房企行業(yè)業(yè)績、利潤率、現(xiàn)金流持續(xù)承壓,行業(yè)分化加劇,頭部與區(qū)域深耕型房企優(yōu)勢顯著。預(yù)計年末政策仍將以促進(jìn)市場回穩(wěn)為主。具體看來,加速推進(jìn)保交樓工作,加快專項借款、紓困基金到位使用,積極處置項目停工問題、化解爛尾風(fēng)險,將修復(fù)市場信心。

此外,對于產(chǎn)業(yè)鏈上的建材行業(yè),東吳證券認(rèn)為,如果地產(chǎn)主體信用能夠恢復(fù),過去受到信用收縮而“受傷”的工程端裝修建材反過來有資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的行情機(jī)會。三季報是大部分建材公司的業(yè)績增速低點(diǎn),短期工程端材料個股彈性顯現(xiàn),中期關(guān)注有定價權(quán)的基建和零售端材料個股。

標(biāo)簽: 房地產(chǎn)企業(yè)

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