我國(guó)租房市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn) 專(zhuān)家:長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展空間打開(kāi)

來(lái)源:人民網(wǎng)

人民網(wǎng)北京12月26日電 (記者許維娜)今年以來(lái),全國(guó)多地出臺(tái)政策措施規(guī)范住房租賃,明確行業(yè)規(guī)范,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。

11月23日,上海市人大常委會(huì)通過(guò)《上海市住房租賃條例》,將于2023年2月1日起施行;此前,以解決市場(chǎng)問(wèn)題為導(dǎo)向的《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行,有效抑制了租房市場(chǎng)亂象;另外,廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也紛紛出臺(tái)相關(guān)細(xì)則,對(duì)維護(hù)承租人權(quán)益提出明確要求。

多位專(zhuān)家在接受記者采訪時(shí)表示,各地加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的整頓、規(guī)范,旨在遏制由于租賃機(jī)構(gòu)違規(guī)經(jīng)營(yíng)而侵害租客和房東權(quán)益的現(xiàn)象,是治理住房租賃市場(chǎng)的有力舉措。但從行業(yè)發(fā)展來(lái)看,目前租賃行業(yè)發(fā)展模式仍然較為單一。


(資料圖片)

我國(guó)租房市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)如何?未來(lái)租房市場(chǎng)將呈現(xiàn)哪些新趨勢(shì)?

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)何德旭表示,我國(guó)租房市場(chǎng)的發(fā)展滯后于商品房市場(chǎng)。因此,發(fā)展租房市場(chǎng)是深化住房制度改革的重要組成部分。他同時(shí)表示,租房市場(chǎng)發(fā)展的存在四個(gè)主要問(wèn)題及發(fā)展方向:

一是租金收益率低,難以獲得長(zhǎng)期性的資金支持,因此未來(lái)租房市場(chǎng)發(fā)展需破解融資短板,拓展長(zhǎng)期融資渠道;二是租房市場(chǎng)機(jī)構(gòu)占比低,且機(jī)構(gòu)租賃以輕資產(chǎn)和分散式形式為主,未來(lái)應(yīng)提高住房租賃機(jī)構(gòu)占比,特別是自持和集中式租賃占比;三是租購(gòu)不同權(quán)導(dǎo)致租房需求短期化和重買(mǎi)輕租,未來(lái)應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán);四是租房市場(chǎng)監(jiān)管法規(guī)有待健全,市場(chǎng)秩序有待進(jìn)一步提升。

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)政策研究中心主任、華僑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院院長(zhǎng)郭克莎認(rèn)為,租房市場(chǎng)主要受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。從房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看,短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是必要的,但長(zhǎng)期看只能以逐步消化泡沫、化解矛盾為基本取向,政策空間和可持續(xù)性都相對(duì)有限。因而,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)租房市場(chǎng)的影響是長(zhǎng)期性的。

“總的看,如果疫情防控向有序有效發(fā)展,對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響減小,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將回到正常軌道。那么未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間,宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,會(huì)使租房市場(chǎng)比購(gòu)房市場(chǎng)發(fā)展得更好。其中,長(zhǎng)租市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)比短租市場(chǎng)更好?!惫松f(shuō)道。

“雖然租房市場(chǎng)經(jīng)受了疫情沖擊的考驗(yàn),但是租金大體平穩(wěn),波動(dòng)基本沒(méi)有超出正常范圍。從近5年走勢(shì)來(lái)看,租金沒(méi)有明顯的上升或下降的趨勢(shì)(不考慮物價(jià))?!敝袊?guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鄒琳華通過(guò)對(duì)24個(gè)核心城市的緯房租金指數(shù)分析表示,總體看,近一年,三四線城市租金漲跌的分化程度要大于一二線城市。

鄒琳華認(rèn)為,房地產(chǎn)邏輯和租房市場(chǎng)呈現(xiàn)新的變化,主要表現(xiàn)為:未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)代一去不返,房?jī)r(jià)租金比有望走低,有利于一二線城市租房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展;疫情沖擊下職住合一得到加強(qiáng),租賃需求重新流向中心城市或主城區(qū),睡城和衛(wèi)星城房?jī)r(jià)租金雙降,但隨著疫情防控政策的優(yōu)化調(diào)整,租賃需求的空間分布有可能再度改變;租賃住房公募REITs成功試水,居民房地產(chǎn)投資首次有了正式的供給側(cè)渠道。相比于直接投資購(gòu)房,居民投資租賃住房公募REITs,既能增加住房供給平抑房?jī)r(jià),還能分享城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)收益。

鄒琳華進(jìn)一步對(duì)未來(lái)發(fā)展方向進(jìn)行展望,他認(rèn)為,未來(lái)發(fā)展租房市場(chǎng)特別是發(fā)展保障性租賃住房、自持和集中式長(zhǎng)租房仍是住房政策的重點(diǎn),一二線城市長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展空間打開(kāi),租賃住房公募REITs將成為資本市場(chǎng)的重要投資品。

上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院教授陳杰表示,目前租賃需求主要集中在大城市尤其大城市中心主城區(qū),租賃住房供給應(yīng)與需求相匹配。城市更新為租賃住房發(fā)展提供了機(jī)遇,通過(guò)城市更新可實(shí)現(xiàn)存量土地挖潛、增加租賃住房供給。

陳杰認(rèn)為,具體可以通過(guò)整體重建的方式建設(shè)大型租賃社區(qū)和人才公寓,通過(guò)整體改建的方式建設(shè)小型租賃社區(qū)或整棟青年公寓,通過(guò)部分改建的方式建設(shè)微型長(zhǎng)租公寓、打造復(fù)合空間,通過(guò)整體保留、有機(jī)更新的方式建設(shè)分散式長(zhǎng)租公寓。通過(guò)多方合作,共同加快社會(huì)財(cái)富的創(chuàng)造與分享。

“要通過(guò)租購(gòu)并舉激活租賃市場(chǎng)帶動(dòng)購(gòu)房市場(chǎng),打造住房消費(fèi)的新模式和新增長(zhǎng)。”貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)表示,2023年租賃的發(fā)展重點(diǎn)是把租賃市場(chǎng)與購(gòu)房市場(chǎng)結(jié)合起來(lái),利用兩個(gè)市場(chǎng)的協(xié)同效應(yīng),實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、保民生的目標(biāo)。一是積極試點(diǎn)“先租后售”,加快風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置;二是順應(yīng)城市群、都市圈發(fā)展新格局,積極推進(jìn)房地產(chǎn)新投資。

此外,許小樂(lè)建議,應(yīng)引導(dǎo)核心城市改善需求向外轉(zhuǎn)移,核心城市的老舊房源可以通過(guò)改造更新的方式提供給新市民租住。當(dāng)前我國(guó)租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化發(fā)展面臨成本高、融資難、市場(chǎng)周期性需求低迷等壓力,在制度性困難與周期性困難并存疊加的當(dāng)下,需要加大對(duì)租賃企業(yè)的財(cái)稅和融資支持力度。

標(biāo)簽: 發(fā)展空間 市場(chǎng)走勢(shì)

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